Res. 07441-2026 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 27/02/2026
The Constitutional Chamber summarily dismissed an amparo action challenging the amendment to Article 30 of the INVU Subdivision and Urbanization Regulation, published in Official Gazette No. 25 on February 6, 2026. The claimant, invoking broad environmental standing, argued that eliminating the requirement to apply the official land-use capacity methodology and other technical studies reduced environmental protection by allowing subdivisions on Class VII and VIII land without fragility assessments. The Chamber held that the action is inadmissible because it directly challenges a general regulatory provision without any individual application causing concrete harm, pursuant to Article 30(a) of the Constitutional Jurisdiction Law. The decision confirms that amparo is not the proper avenue for abstract review of regulations.La Sala Constitucional rechazó de plano el recurso de amparo interpuesto contra la reforma al artículo 30 del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU, publicada en La Gaceta N.° 25 del 6 de febrero de 2026. El recurrente, invocando legitimación difusa ambiental, alegaba que la eliminación del requisito de aplicar la metodología oficial de capacidad de uso de las tierras y otros estudios técnicos reducía la protección ambiental, al permitir fraccionamientos en terrenos de clases VII y VIII sin evaluación de fragilidad. La Sala determinó que el recurso no procede porque impugna directamente una disposición normativa de alcance general sin acto de aplicación individual que cause afectación concreta, conforme al artículo 30 inciso a) de la Ley de la Jurisdicción Constitucional. La sentencia confirma que la vía del amparo no es idónea para el control abstracto de reglamentos.
Reglamento 003 · 22/01/2026
INVU approves a targeted reform to the Subdivision and Urbanization Regulation to enhance legal certainty and improve implementation. It adds definitions like 'agrotourism infrastructure', permitting complementary tourist uses consistent with the agricultural activity and local zoning plans. The reform updates documentary requirements for subdivision approvals, including mandatory land-use certificates specifying setbacks, coverage, and density. For agricultural to forest land-use changes, it refers to the Soil Conservation Law. Minimum lot size for agricultural, livestock, or forestry parcels is set at 5,000 m², with a maximum site coverage of 25%. Subdivisions must ensure adequate stormwater drainage and pedestrian accessibility. The reform aims to align the regulation with other sectoral and municipal norms.El INVU, mediante este acuerdo, aprueba una reforma puntual al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (RFU) con el objetivo de fortalecer la seguridad jurídica y mejorar su aplicación. La reforma introduce nuevas definiciones, como 'infraestructura agroturística', que permite desarrollos complementarios a la actividad productiva principal, siempre compatibles con el plan regulador. Se actualizan los requisitos para fraccionamientos urbanísticos y agrícolas, incluyendo la obligatoriedad de certificados de uso de suelo que indiquen retiros, cobertura y densidad. Para cambios de uso de suelo agrícola a forestal, se remite a la Ley de Suelos. Se establecen dimensiones mínimas de 5.000 m² para parcelas agrícolas, pecuarias o forestales y una cobertura máxima del 25%. Los fraccionamientos deben garantizar el manejo de aguas pluviales y accesibilidad peatonal. La reforma busca armonizar el RFU con normativas sectoriales y municipales.
Res. 27448-2025 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 29/08/2025
The Constitutional Chamber dismisses an amparo action against the Municipality of San Carlos, which denied approval of subdivision plans for failing to prove the required water availability. The petitioner argued that the area lacks a municipal aqueduct or ASADA infrastructure, and proposed meeting the requirement with a water concession or artesian well on an adjacent property. The Chamber finds that the dispute turns on an ordinary legality issue—compliance with infra-constitutional requirements under the Subdivision and Development Regulation—and does not amount to a direct violation of fundamental rights, since access to drinking water is not unrestricted and the Administration may deny it on technical or legal grounds. It also finds no harm to the protected person’s rights, as the email inquiries were not clearly made on his behalf. The appeal is therefore dismissed, with the substantive dispute referred to ordinary administrative or judicial channels.La Sala Constitucional rechaza un recurso de amparo contra la Municipalidad de San Carlos, que denegó el visado de planos de fraccionamiento por no acreditarse la disponibilidad de agua requerida. El recurrente alegó que en la zona no existe acueducto ni infraestructura de la ASADA, y propuso suplir el requisito con una concesión de agua o pozo artesanal existente en un predio contiguo. La Sala determina que la controversia se centra en un diferendo de legalidad ordinaria —el cumplimiento de requisitos infraconstitucionales del Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones— y no en una violación directa de derechos fundamentales, ya que el acceso al agua potable no es irrestricto y la Administración puede denegarlo ante imposibilidades técnicas o jurídicas. Asimismo, descarta lesión a los derechos del tutelado al no constar que las gestiones por correo electrónico se hicieran en su nombre. Por tanto, declara sin lugar el recurso, remitiendo la discusión de fondo a las vías administrativas o jurisdiccionales ordinarias.
Reglamento municipal 130-A · 02/12/2025
This Regulation establishes local provisions for the subdivision and development of land in the canton of Oreamuno, within the framework of the Urban Regulatory Plan. It defines types of subdivisions—simple, for urban purposes, by exceptional residential access, and by agricultural/livestock/forestry easement—and the requirements for each. It regulates aspects such as minimum lot dimensions, front-to-depth ratio, dedication of areas for public use, access to services, and protection of water resources. It incorporates the obligation of a municipal visa and, in certain cases, of INVU, as well as verification of encumbrances under the Forestry Law (Article 33). For agricultural parcels, it requires a soil study and land-use capacity study. It promotes sustainable urban development, including criteria for environmental management, risk, and landscape, in accordance with national urban planning and environmental legislation.Este Reglamento establece las disposiciones locales para la división y habilitación de predios en el cantón de Oreamuno, en el marco del Plan Regulador Urbano. Define los tipos de fraccionamiento —simple, con fines urbanísticos, por acceso excepcional residencial y por servidumbre agrícola/pecuaria/forestal— y los requisitos para cada uno. Regula aspectos como dimensiones mínimas de lotes, relación frente-fondo, cesión de áreas para uso público, acceso a servicios, y protección del recurso hídrico. Incorpora la obligación de visado municipal y, en ciertos casos, del INVU, así como la verificación de afectaciones según la Ley Forestal (artículo 33). Para parcelas agropecuarias exige estudio de suelos y capacidad de uso de tierras. Promueve un desarrollo urbano sostenible, incluyendo criterios de gestión ambiental, riesgo y paisaje, en concordancia con la legislación nacional de planificación urbana y ambiente.
Res. 13227-2024 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 15/05/2024
The Constitutional Chamber dismissed a constitutional challenge brought by the Mayor of Río Cuarto against the “Subdivision and Urbanization Regulation” issued by the INVU in 2019. The claimant argued that the regulation violates municipal autonomy and the right to a healthy environment by regulating matters proper to a land-use plan without the prior environmental and hydrogeological studies for each canton. The Chamber reiterated its case law holding that the INVU may issue supplementary urban development regulations in the absence of municipal land-use plans, without infringing local autonomy. It further found that the challenged regulation does not constitute a territorial-planning instrument that divides the territory into zones or defines land uses, and therefore the requirement of incorporating the environmental variable applicable to land-use plans does not apply. Consequently, the action was dismissed on all grounds.La Sala Constitucional declaró sin lugar una acción de inconstitucionalidad promovida por el Alcalde de Río Cuarto contra el “Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones” emitido por el INVU en 2019. El accionante alegaba que la norma vulnera la autonomía municipal y el derecho a un ambiente sano al regular materias propias de un plan regulador sin contar con los estudios ambientales e hidrogeológicos previos para cada cantón. La Sala reiteró su jurisprudencia en el sentido de que el INVU puede dictar reglamentos de desarrollo urbano de carácter supletorio ante la ausencia de planes reguladores municipales, sin que ello lesione la autonomía local. Asimismo, determinó que el reglamento impugnado no es un plan de ordenamiento territorial que divida el territorio en zonas ni defina usos del suelo, por lo que no le es exigible la incorporación de la variable ambiental prevista para los planes reguladores. En consecuencia, la acción fue desestimada en todos sus extremos.
Res. 08901-2024 Tribunal Contencioso Administrativo · Tribunal Contencioso Administrativo · 28/11/2024
The Specific Development Association Pro-Obras de Puente Salas de Barva de Heredia filed a lawsuit seeking the nullity of the municipal approval (“visto bueno únicamente para efectos catastrales”) granted to 276 subdivision plans by the company Ganadera ARIAMO del Monte S.A., as well as the nullity of the resulting property registrations. The Association argued that the project was actually an urbanization with environmental and urban planning implications. The Administrative Contentious Court dismissed the claim due to lack of active standing. It held that under the Community Development Law (Ley 3859), development associations have a specific territorial scope and purposes defined in their constitutive charter. The plaintiff failed to prove that the subdivided lots fell within its territorial boundaries or that filing lawsuits was among its statutory objectives. It also did not demonstrate it was acting to protect diffuse interests or on behalf of a member. Lacking standing, the court did not analyze the merits, including alleged violations of the Urban Planning Law or the Subdivision Regulation.La Asociación de Desarrollo Específica Pro-Obras de Puente Salas de Barva de Heredia demandó la nulidad del visado municipal “únicamente para efectos catastrales” otorgado a 276 planos de segregación de la empresa Ganadera ARIAMO del Monte S.A., así como la nulidad de las inscripciones registrales resultantes. Alegó que el proyecto constituía un fraccionamiento con fines urbanísticos y que incumplía la normativa ambiental y urbanística. El Tribunal Contencioso Administrativo rechazó la demanda por falta de legitimación activa de la Asociación. Consideró que, según la Ley 3859 sobre Desarrollo de la Comunidad, las asociaciones de desarrollo tienen un ámbito territorial y fines delimitados en su pacto constitutivo. La actora no demostró que los lotes en cuestión estuvieran dentro de su circunscripción territorial, ni que la interposición de demandas estuviera entre sus fines estatutarios. Tampoco acreditó actuar en defensa de intereses difusos o en sustitución de algún afiliado. Al no superar este presupuesto procesal, el tribunal se abstuvo de examinar el fondo del asunto, incluyendo los alegatos sobre violaciones a la Ley de Planificación Urbana o al Reglamento de Fraccionamientos.
Res. 05743-2023 Tribunal Contencioso Administrativo · Tribunal Contencioso Administrativo · 24/11/2023
The Contentious-Administrative Tribunal resolved an appeal against municipal earthwork permits granted to individual landowners within an agricultural subdivision in the Municipality of Osa. The appellant argued that the earthworks should be evaluated jointly and cumulatively, not per individual lot, due to the risk of cumulative environmental harm. The Tribunal found that once the subdivision was completed and independent properties with distinct registered owners were created, each owner has the right to exercise their power of transformation over the property (articles 45 of the Constitution and 264 of the Civil Code), which includes carrying out earthworks of less than 200 cubic meters without needing environmental viability, as per article 4 bis subsection 2 of the General Regulation on Environmental Impact Assessment Procedures. However, it cautioned that environmental viability should have been requested at the time of approving the original subdivision, not at the individual lot stage, and ordered the Municipality to investigate possible omissions of environmental requirements in the authorization of the parent subdivision, determine responsible officials, quantify environmental damages, and, if necessary, refer the case to the Public Prosecutor's Office.El Tribunal Contencioso Administrativo resolvió un recurso de apelación contra permisos municipales de movimiento de tierra otorgados a propietarios individuales dentro de un aparcelamiento agrícola en la Municipalidad de Osa. El apelante alegó que los movimientos debían evaluarse de forma conjunta y consolidada, no por finca individual, por el riesgo de daño ambiental acumulativo. El Tribunal determinó que, una vez consumado el fraccionamiento y creadas fincas independientes con titulares registrales distintos, cada propietario tiene derecho a ejercer su facultad de transformación del dominio (artículos 45 de la Constitución Política y 264 del Código Civil), lo cual incluye realizar movimientos de tierra inferiores a 200 m³ sin necesidad de viabilidad ambiental, conforme al artículo 4 bis inciso 2 del Reglamento General sobre los Procedimientos de Evaluación de Impacto Ambiental. Sin embargo, advirtió que la viabilidad ambiental debió solicitarse al momento de aprobar el fraccionamiento original, no en etapa de fincas individuales, y ordenó a la Municipalidad investigar posibles omisiones de requisitos ambientales en la autorización del fraccionamiento madre, determinar responsabilidades funcionariales, cuantificar daños ambientales y, de ser necesario, remitir el caso al Ministerio Público.
Reglamento municipal 0-A · 15/11/2023
This regulation, part of the Limón Central Canton Regulatory Plan, sets the local legal framework for all subdivisions and urbanizations in the canton, excluding the Maritime-Terrestrial Zone, protected areas, and indigenous territories. It categorizes subdivisions into four types: simple, for urban purposes, exceptional access for residential use, and agricultural/livestock/forestry/mixed parcels. It defines requirements for location, direct access to public roads, indispensable services, and compliance with minimum lot areas and frontages per zoning. For parcels with forest cover, it imposes a minimum area of 20,000 m² under Forestry Law 7575. It governs urbanizations by use type, public area dedications, road systems, residential complexes, and approval procedures. It prevails over national norms applied supplementarily and aligns with the Urban Planning Law, coordinating with INVU, MINAE, MOPT, and other bodies. It incorporates principles of environmental sustainability, social inclusion, and citizen participation, and repeals the previous 2018 subdivision regulation.Este reglamento, parte del Plan Regulador del Cantón Central de Limón, establece el marco normativo local para todos los fraccionamientos y urbanizaciones en el cantón, excluyendo la Zona Marítima Terrestre, áreas protegidas y territorios indígenas. Clasifica los fraccionamientos en cuatro tipos: simple, con fines urbanísticos, excepción para uso residencial, y fraccionamiento agrícola, pecuario, forestal o mixto. Define los requisitos de ubicación, acceso a vía pública, servicios indispensables y cumplimiento de áreas y frentes mínimos según la zonificación. Para parcelas con cobertura boscosa, fija un área mínima de 20 000 m² conforme a la Ley Forestal N°7575. Regula las urbanizaciones por tipo de uso, las cesiones de áreas públicas, los sistemas viales, los conjuntos residenciales y los trámites de visado. Prevalece sobre la normativa nacional aplicable de manera supletoria, apegándose a la Ley de Planificación Urbana y coordinando competencias con INVU, MINAE, MOPT y otras instituciones. Incorpora principios de sostenibilidad ambiental, inclusión social y participación ciudadana, y deroga el reglamento anterior de 2018.
Res. 00283-2022 Sala Primera de la Corte · Sala Primera de la Corte · 10/02/2022
The First Chamber of the Supreme Court of Justice denies the cassation appeal filed by owners of lots in the Fourth Stage of Residencial El Molino, who sued the Municipality of Cartago to compel it to complete pending public works at its own expense. Plaintiffs argued that the Municipality allowed the segregation and sale of 139 lots without completing infrastructure works, and that a notarial clearance (visado notarial) substituted the missing municipal clearance, alongside performance guarantees the Municipality allowed to expire. The trial court dismissed the claim, and the Chamber affirms: no specific guarantees for Stage IV were proven, nor a valid administrative act granting municipal clearance; positive silence does not apply in environmental matters and the clearance power is non-delegable, so the alleged 'notarial clearance' does not exist. Municipal liability for damages was not established, and costs follow the event under general rule. The Chamber clarifies it is not for it to determine who must bear the works, as that was not part of the litigation.La Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia rechaza el recurso de casación interpuesto por propietarios de lotes en la Cuarta Etapa del Residencial El Molino, quienes demandaron a la Municipalidad de Cartago para que realizara bajo su costo las obras públicas pendientes en dicha etapa. La parte actora alegó que la Municipalidad permitió la segregación y venta de 139 lotes sin haber completado las obras de infraestructura, y que existía un visado notarial que suplía la falta de visado municipal, así como garantías de ejecución de obras que la Municipalidad dejó vencer. El Tribunal de instancia rechazó la demanda, y la Sala confirma: no se demostró la existencia de garantías específicas para la IV etapa ni un acto administrativo válido que otorgara el visado municipal; el silencio positivo no aplica en materia ambiental y la función de visado es intransferible, por lo que no existe el 'visado notarial' pretendido. Tampoco se acreditó responsabilidad municipal por daños y perjuicios, y la condena en costas se impone al vencido por regla general. La Sala aclara que no le corresponde determinar quién debe asumir las obras, pues ese punto no fue objeto del litigio.
Res. 00193-2022 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 28/04/2022
The Administrative Appeals Court upholds the municipal rejection of the "La Pavilla" residential project and denies construction permits to Titlis S.A. for failing to meet essential requirements: the project lacked environmental feasibility approval from SETENA, INVU approval, certified water availability, and was located in an agricultural zone under the local zoning plan. The company irregularly segregated 42 lots and built infrastructure without a final permit, based only on a preliminary project approval which does not create vested rights. The Court stresses that the right to build is limited by mandatory urban and environmental regulations, and municipalities must exercise police powers to prevent illegal development. The appeal is dismissed and the administrative process is exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo confirma la decisión municipal de rechazar el proyecto urbanístico "La Pavilla" y negar el permiso de construcción a Titlis S.A., por incumplir requisitos esenciales: carecer de viabilidad ambiental de SETENA, aprobación del INVU, disponibilidad de agua potable certificada y por ubicarse en zona agrícola según el plan regulador. La empresa ejecutó obras sin licencia, segregando 42 lotes pese a solo contar con un anteproyecto aprobado, el cual no genera derechos adquiridos. El Tribunal enfatiza que el ius aedificandi está limitado por las normas urbanísticas y ambientales de orden público, y que las municipalidades deben ejercer sus poderes de policía para impedir desarrollos ilegales. Se declara sin lugar la apelación y se agota la vía administrativa.
Res. 00089-2022 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 28/02/2022
The Administrative Contentious Tribunal, Third Section, hears the appeal against the agreement of the Municipal Council of Cartago that rejected the approval request for the 'Colina del Álamo' condominium project, requiring the submission of the preliminary project in accordance with Article 15 of the Regulatory Plan. The appellant argues that Article 12.9 of the same plan establishes specific requirements for condominium projects, and the additional requirement of Article 15, which refers to subdivisions and urbanizations, violates the principle of legality. The Court analyzes the nature of regulatory plans and the binding nature of zoning regulations, emphasizing that land use must conform to the land-use certificate. It finds that the Cartago Regulatory Plan contains a differentiated list of requirements for condominium projects in Article 12.9, so applying Article 15 as well constitutes an incorrect extensive interpretation. It concludes that, pursuant to the principle of non-derogability of norms, the special provision must prevail over the general one, and therefore the Municipal Council could not demand approval of the preliminary project. The appeal is granted and the challenged agreement is annulled, exempting the appellant from that requirement.El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Tercera, conoce del recurso de apelación contra el acuerdo del Concejo Municipal de Cartago que rechazó la solicitud de visto bueno para el proyecto de condominio 'Colina del Álamo', exigiendo la presentación del anteproyecto conforme al artículo 15 del Plan Regulador. El apelante argumenta que el artículo 12.9 del mismo plan establece requisitos específicos para proyectos de condominios, y que la exigencia adicional del artículo 15, referido a urbanizaciones y fraccionamientos, viola el principio de legalidad. El Tribunal analiza la naturaleza de los planes reguladores y la vinculación de las normas de zonificación, destacando que el uso del suelo debe ajustarse al certificado de uso conforme. Determina que el Plan Regulador de Cartago contiene un listado de requisitos diferenciado para proyectos de condominios en el artículo 12.9, por lo que aplicar también el artículo 15 constituye una interpretación extensiva incorrecta. Concluye que, conforme al principio de inderogabilidad de las normas, debe prevalecer la disposición especial sobre la general, y por tanto, el Concejo Municipal no podía exigir el visto bueno del anteproyecto. Se declara con lugar el recurso y se anula el acuerdo impugnado, exonerando al apelante de dicho requisito.
Reglamento 6548 · 22/09/2022
The National Housing and Urbanism Institute (INVU) amends Transitory Provision II of the Subdivision and Urbanization Regulation. Originally, the rule set a three-year deadline for INVU to delineate urban district quadrants, pursuant to the Urban Planning Law. This amendment exempts municipalities without a regulatory plan from that deadline, allowing them to define the urban scope of their districts for applying Chapter III on subdivisions. They may use the 'Protocol for the Delineation of Urban Quadrants and Their Expansion Areas' prepared by INVU. The amendment aims to provide flexibility in land-use planning for cantons lacking planning instruments, facilitating subdivision management through a common technical framework. Effective upon publication in the official gazette.El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) modifica el Transitorio II del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones. Originalmente, la norma establecía un plazo de tres años para que el INVU delimitara los cuadrantes de los distritos urbanos, en cumplimiento de la Ley de Planificación Urbana. Esta reforma exceptúa de la aplicación del plazo a aquellos gobiernos municipales que no dispongan de plan regulador, permitiéndoles definir el ámbito urbano de sus distritos para aplicar el capítulo III sobre fraccionamientos. Para ello, se autoriza a las municipalidades a utilizar el 'Protocolo para la Delimitación de Cuadrantes Urbanos y sus Áreas de Expansión' elaborado por el propio INVU. La enmienda busca flexibilizar la planificación territorial en cantones que carecen de instrumentos de ordenamiento, facilitando la gestión de fraccionamientos mediante un marco técnico común. Rige a partir de su publicación en el diario oficial La Gaceta.
Res. 92129-2021 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 06/10/2021
The Constitutional Chamber admits an unconstitutionality action filed by the Mayor of Río Cuarto against INVU's updated Subdivision and Urbanization Regulation (Board Session 6411, October 24, 2019). The Mayor contends the regulation violates the right to a healthy environment (Art. 50), the principles of non-regression, progressivity, reasonableness, and proportionality, and municipal autonomy (Arts. 169–170), by imposing nationwide land-use rules—covering forested parcels, earthworks, wastewater management, lot sizes, and timber extraction—without prior environmental or hydrogeological studies and without municipal approval. The action cites prior Sala rulings (Votos 23743-20 and 11958-21) that struck down a comparable executive decree on the same grounds. The Sala opens a 15-day hearing for the Procurador General and INVU but clarifies the filing does not suspend the regulation's general applicability.La Sala Constitucional admite a trámite una acción de inconstitucionalidad interpuesta por el Alcalde del Cantón de Río Cuarto contra el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones aprobado por la Junta Directiva del INVU en sesión n.° 6411 del 24 de octubre de 2019. El accionante argumenta que el reglamento infringe el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado (art. 50 constitucional), los principios de no regresión, progresividad, razonabilidad y proporcionalidad, así como la autonomía municipal (arts. 169 y 170), porque impone a nivel nacional reglas de uso del suelo —incluyendo parcelas con cobertura boscosa, movimientos de tierra, manejo de aguas residuales, tamaños de predios y aprovechamiento de madera— sin estudios ambientales ni hidrogeológicos previos y sin aprobación municipal. Invoca los votos 23743-20 y 11958-21 de la propia Sala, que declararon inconstitucional un decreto ejecutivo similar. La Sala confiere audiencia de quince días al Procurador General y al INVU, aclarando que la interposición no suspende la vigencia general del reglamento.
Res. 00277-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 29/06/2021
The Administrative Litigation Court upheld the municipality’s refusal to approve the subdivision plan because the proposed access crossed an AyA stormwater easement located within the Tiribí River protection zone. The Court held that this strip could not be assigned another use, given both the restrictions established by Articles 33 and 34 of the Forestry Law and the public-domain status and public interest of infrastructure used to convey stormwater. It further explained that municipal land-use planning may impose binding limitations on private property to prevent disorderly development and protect the environment. Acquisition of the property before the Desamparados Territorial Development Plan entered into force did not create a vested right to subdivide under the former rules: the right to subdivide arises only upon municipal approval of the plan. Because the proposed access was unsuitable and the application had to comply with the land-use rules currently in force, the Court denied the appeal, affirmed the mayor’s decision, and exhausted the available administrative remedies.El Tribunal Contencioso Administrativo confirmó la denegatoria municipal del visado solicitado para fraccionar un inmueble cuyo acceso pretendía establecerse sobre una servidumbre pluvial del AyA ubicada en la zona de protección del río Tiribí. Determinó que esa franja no puede destinarse a otro uso, tanto por las restricciones de los artículos 33 y 34 de la Ley Forestal como por el carácter demanial y el interés público de las instalaciones destinadas a la evacuación de aguas pluviales. Además, explicó que la planificación urbana municipal puede imponer limitaciones vinculantes a la propiedad para ordenar el territorio y proteger el ambiente. La adquisición del inmueble antes de la entrada en vigor del Plan de Ordenamiento Territorial de Desamparados no consolidó un derecho a fraccionarlo bajo reglas anteriores: el derecho al fraccionamiento surge únicamente con el visado municipal. Como el acceso era inadecuado y la solicitud debía ajustarse al ordenamiento urbanístico vigente, rechazó la apelación, confirmó la resolución del alcalde y agotó la vía administrativa.
Res. 00377-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 31/08/2021
The Administrative Appeals Tribunal upholds the denial of a municipal approval for the subdivision of two adjacent properties into eight lots with access via an easement. The appellant argued it was a simple subdivision, but the Tribunal finds that the proposal, named “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I and II Etapa,” constitutes a subdivision for urban development purposes. Thus, merely creating an easement is insufficient; all urban development requirements must be met, including provision of public roads, green areas, water, electricity, and stormwater drainage, as well as prior approval from INVU. The ruling emphasizes that simple subdivisions are exempt only when carried out in previously urbanized areas that already have access and communal facilities. Since the appellant did not meet these conditions, the appeal is dismissed, and the administrative process is exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo confirma la denegatoria del visado municipal solicitado por la recurrente para segregar dos fincas colindantes en ocho lotes, cuyo acceso sería mediante servidumbre de paso. La apelante argumentó que se trataba de un fraccionamiento simple, pero el Tribunal determina que su propuesta, denominada “Condominio Horizontal Vertical Residencial Comercial Vila de San Francisco I y II Etapa”, constituye un fraccionamiento con fines urbanísticos. Por tanto, no basta con la creación de una servidumbre; es necesario cumplir con todos los requisitos de habilitación urbana, incluyendo dotación de vías públicas, áreas verdes, servicios de agua, electricidad y desfogues pluviales, así como la aprobación previa del INVU. La resolución subraya que los fraccionamientos simples solo se exceptúan de estas cargas cuando se realizan en áreas previamente urbanizadas que ya cuentan con accesos y facilidades comunales. Al no cumplir la recurrente con dichos presupuestos, se declara sin lugar el recurso y se agota la vía administrativa.
Res. 00489-2021 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 29/10/2021
Acting as the nonhierarchical appellate authority, the Administrative Litigation Court denied an appeal challenging the Municipality of Parrita’s refusal to approve a survey plan located within the Protection Area established by the Esterillos Regulatory Plan. The Court explained that municipal zoning determines permitted land uses and binds both property owners and local authorities, even where parcels have already been subdivided and registered. It distinguished protection zones created through municipal regulatory plans from the water-resource protection areas established by Article 33 of the Forestry Law: the former arise from cantonal land-use planning, while the latter provide nationwide protection for permanent springs, rivers, streams, lakes, and reservoirs. Consequently, the absence of an adjoining estuary or stream and the asserted demarcation of State Natural Heritage did not displace the zoning restriction imposed by Article 19. That restriction applies equally to every property within the designated area, regardless of the parcel’s origin or date of creation. The challenged municipal decision was therefore upheld, exhausting administrative remedies.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio, rechazó la apelación contra la negativa de la Municipalidad de Parrita a visar un plano situado en el Área de Protección del Plan Regulador de Esterillos. Explicó que la zonificación municipal define los usos permitidos del suelo y vincula tanto a los propietarios como a las autoridades locales, aun cuando los lotes estén previamente fraccionados e inscritos. Distinguió las zonas de protección creadas mediante planes reguladores de las áreas de protección hídrica del artículo 33 de la Ley Forestal: las primeras responden al ordenamiento territorial cantonal, mientras las segundas protegen nacionalmente nacientes, ríos, quebradas, arroyos, lagos y embalses. Por ello, la inexistencia de un estero o una quebrada colindante y la alegada delimitación del Patrimonio Natural del Estado no excluían la restricción urbanística del artículo 19. La limitación se aplica por igual a todos los predios comprendidos en esa zona, independientemente de su origen o fecha de constitución.
Reglamento 6519 · 25/11/2021
This regulation from the National Institute of Housing and Urbanism (INVU) establishes the technical and administrative protocol for municipal governments to delineate urban quadrants and their expansion areas within urban districts. Delineation is crucial for applying the Subdivision and Urbanization Regulation, since the location of a property inside or outside an urban quadrant determines whether a subdivision is simple or for urban purposes, and thus the required public area easements. The protocol details the methodology based on the MIVAH human settlements classification, the exclusion of hazard areas (CNE) and slopes exceeding 20%, and the cartographic and approval requirements before the INVU. It also incorporates a provisional mechanism allowing municipalities to locate subdivision types using the protocol's inputs while completing official delineation. This version was repealed in 2023.Esta norma del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) establece el protocolo técnico y administrativo para que los gobiernos municipales delimiten los cuadrantes urbanos y sus áreas de expansión dentro de los distritos urbanos. La delimitación es crucial para aplicar el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, ya que la ubicación de un predio dentro o fuera del cuadrante urbano determina si un fraccionamiento es simple o con fines urbanísticos y, por tanto, las cesiones de área pública. El protocolo detalla la metodología basada en la clasificación de asentamientos humanos del MIVAH, la exclusión de zonas de amenaza (CNE) y pendientes superiores al 20%, y los requisitos cartográficos y de oficialización ante el INVU. Además, incorpora un mecanismo provisional para que los municipios puedan ubicar los tipos de fraccionamiento mientras completan la delimitación oficial, usando los insumos del numeral 6 del protocolo. Esta versión fue derogada en 2023.
Res. 00404-2020 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 10/01/2020
The Constitutional Chamber denies an amparo filed by an elderly plaintiff against the Costa Rican Institute of Aqueducts and Sewers (AyA) for refusing to provide potable water availability for his property in the El Río residential project, Liberia. The plaintiff argued discrimination because neighboring properties in similar conditions did have service. The Chamber determines that the denial was based on non-compliance with urban planning technical and legal regulations: block F, originally a single lot, was subdivided without proper approval and without submitting a survey plan. AyA explained that the requested additional service exceeded what was initially granted and that there was no water supply problem, but rather a procedural obstacle. Although it was proven that service was provided by mistake to other lots in the same situation, the Chamber concludes that the error does not create a right. It emphasizes that while there is a fundamental right to water, access is conditional upon compliance with legal and technical requirements, which are not reviewable in amparo proceedings, but rather through administrative or ordinary judicial channels.La Sala Constitucional declara sin lugar un recurso de amparo interpuesto por un adulto mayor contra el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados (AyA) por negarle la disponibilidad de agua potable para su propiedad en el proyecto residencial El Río, Liberia. El recurrente alegó que se le discriminó porque otras propiedades vecinas en condiciones similares sí contaban con el servicio. La Sala determina que la negativa se fundamentó en el incumplimiento de la normativa técnica y legal urbanística: el bloque F, originalmente un solo lote, fue fraccionado sin la debida aprobación y sin presentar un plano de agrimensura. El AyA explicó que el servicio adicional solicitado excedía lo otorgado inicialmente y que no existía problema hídrico, sino un obstáculo de tramitología. Aunque se acreditó que por error se brindó el servicio a otros lotes en igual situación, la Sala concluye que el error no genera derecho. Subraya que si bien existe un derecho fundamental al agua, su acceso está condicionado al cumplimiento de requisitos legales y técnicos, los cuales no son controlables en sede de amparo, sino en la vía administrativa o jurisdiccional ordinaria.
Res. 01359-2020 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 24/01/2020
The Constitutional Chamber rejects an amparo appeal filed by a resident of the Villa Salas de Cascajal de Orotina subdivision against the water utility (AyA) and the Municipality of Orotina. The appellant alleged a violation of fundamental rights due to the institutions' refusal to guarantee potable water supply, either through the formation of a rural water board (ASADA) or direct management by AyA, after the electricity meter powering the community's artisanal well was disconnected. The Chamber found that the denials were not arbitrary, as they resulted from non-compliance with legal and technical requirements: the subdivision originated irregularly, without municipal or INVU approval, its internal roads were not registered as public, the well was located on private property unrelated to the community, and the distribution network failed to meet technical standards. Additionally, it was demonstrated that the authorities had undertaken coordination efforts to seek solutions, including the installation of a public water source. The court concludes that there was no inaction or illegitimate conduct, and therefore dismisses the appeal.La Sala Constitucional rechaza un recurso de amparo presentado por un vecino del fraccionamiento Villa Salas de Cascajal de Orotina contra el AyA y la Municipalidad de Orotina. El recurrente alegó violación de sus derechos fundamentales por la negativa de las instituciones a garantizar el suministro de agua potable, ya sea mediante la constitución de una ASADA o la administración directa del AyA, tras la desconexión del medidor eléctrico que alimentaba el pozo artesanal comunitario. La Sala determinó que las denegatorias no fueron arbitrarias, pues obedecieron al incumplimiento de requisitos legales y técnicos: el fraccionamiento se originó de manera irregular, sin visado municipal ni del INVU, sus calles no estaban inscritas como públicas, el pozo se ubicaba en propiedad privada ajena a la comunidad y la red de distribución no cumplía normas técnicas. Además, se acreditó que las autoridades habían impulsado gestiones y coordinaciones para buscar soluciones, incluyendo la instalación de una fuente pública de agua. El tribunal concluye que no existió inercia ni actuación ilegítima, por lo que declara sin lugar el amparo.
Res. 00487-2020 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 25/08/2020
The Administrative Litigation Court rejected an appeal challenging an order to vacate a 339.71-square-meter communal green area occupied by the appellants in the Prohabilur (Nazareth) subdivision, where a treatment plant was located. Because the appellants presented no evidence that a neighborhood association owned the property, the Court applied urban-planning law and examined the municipality’s planning, oversight, control, and public-property protection powers. It interpreted Articles 43 and 44 of the Urban Planning Law as establishing that areas designated for public use acquire public-domain status without requiring the developer’s formal transfer of the works or the municipality’s formal acceptance. Municipal approval of the site plan, together with the area’s actual and effective dedication to public use, is sufficient. The Court therefore confirmed that the green area had passed into municipal ownership and that the mayor was legally empowered to order the occupants’ removal as part of the municipality’s duty to protect and recover public-domain property. The administrative avenue was declared exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo rechazó la apelación contra la orden de desalojar un área de 339,71 metros cuadrados destinada a zona verde comunal y ocupada por los recurrentes en la Urbanización Prohabilur (Nazareth), donde se ubicaba una planta de tratamiento. Ante la falta de prueba de que el inmueble perteneciera a una asociación vecinal, el Tribunal aplicó la normativa urbanística y examinó las potestades municipales de planificación, vigilancia, control y protección de los bienes públicos. Interpretó los artículos 43 y 44 de la Ley de Planificación Urbana en el sentido de que la demanialidad de las áreas destinadas al uso público no depende de la entrega formal de las obras por el urbanizador ni de su recepción por la municipalidad. Basta la aprobación municipal del diseño de sitio y la entrega real y efectiva del espacio al uso público. Por consiguiente, confirmó que la zona verde había pasado al dominio municipal y que el alcalde podía ordenar su desalojo para recuperar el demanio público.
Reglamento 6429 · 13/02/2020
This resolution by the Board of Directors of the National Housing and Urban Development Institute (INVU) modifies the entry into force of the Subdivision and Urban Development Regulation, originally published in La Gaceta No. 216 on November 13, 2019. In the context of previous transitory provisions, the original text established a deferred effectiveness. This instrument specifically reforms Transitory Provision Four, extending the period for the Regulation to enter into force to seven months after its official publication, replacing the previously established date. As a result of this amendment, the regulation takes effect on June 13, 2020. The extension is intended to provide a longer adaptation period for the regulated public and institutions involved in subdivision and urban development processes, ensuring an orderly transition to the new regulatory framework. The resolution was adopted during ordinary session No. 6429 held on February 13, 2020.Este acuerdo de la Junta Directiva del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) modifica la entrada en vigencia del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, originalmente publicado en La Gaceta N° 216 del 13 de noviembre de 2019. Ante disposiciones transitorias previas, el texto original establecía una vigencia diferida. El presente instrumento reforma específicamente el Transitorio Cuarto, ampliando el plazo para que el Reglamento entre en vigor siete meses después de su publicación oficial, en lugar de la fecha anteriormente prevista. Con esta modificación, la norma comienza a regir el 13 de junio de 2020. Esta prórroga responde a la necesidad de otorgar un período de adaptación más extenso a los administrados y a las instituciones involucradas en los procesos de fraccionamiento y urbanización, asegurando una transición ordenada hacia el nuevo marco regulatorio. El acuerdo fue adoptado en sesión ordinaria N° 6429 del 13 de febrero de 2020.
Directriz 0011 · 28/03/2020
Guideline 0011-03-2020 of the Municipality of Nicoya reforms a previous guideline to establish that municipal approvals under Articles 33 and 34 of Law 4240 will only be issued for simple subdivisions. The guideline expressly excludes the obligation to dedicate 10% of the subdivision area to green zones or communal use areas, which would normally be required in more complex urbanizations and subdivisions. Additionally, it allows for the analysis of special cases for access via right-of-way or agricultural easements for ASADAS (rural water committees) or other rural aqueduct uses, provided that the pending document has a public interest declaration from the Municipal Council and the Drought Decree No. 41852-MP-MAG is in effect. This guideline represents a procedural relaxation for certain types of subdivisions in the canton of Nicoya, limiting land dedication requirements and conditioning exceptions on public interest and drought situations.La Directriz 0011-03-2020 de la Municipalidad de Nicoya reforma una directriz anterior para establecer que se emitirán visados municipales conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 4240 únicamente para fraccionamientos simples. La directriz excluye expresamente la obligación de ceder el 10% del área a fraccionar para zonas verdes o áreas de uso comunal, que normalmente se requeriría en urbanizaciones y fraccionamientos más complejos. Además, se contempla la posibilidad de analizar casos especiales para accesos por servidumbre de paso o agrícola para ASADAS u otros usos de acueductos rurales, siempre que exista una declaratoria de interés público del Concejo Municipal y se cuente con el Decreto de Sequía N° 41852-MP-MAG. Esta directriz representa una flexibilización procedimental para ciertos tipos de fraccionamiento en el cantón de Nicoya, limitando los requisitos de cesión de terrenos y condicionando excepciones a situaciones de interés público y sequía.
Reglamento 6448 · 04/06/2020
Agreement No. 6448 of the INVU's Board of Directors modifies a previous agreement to extend the effective date of the Subdivision and Urbanization Regulation. The original Fourth Transitory provision set a timeline for its entry into force; this agreement extends that timeline, establishing that the Regulation will take effect 10 months after its publication in the official gazette La Gaceta, which occurred on November 13, 2019. Consequently, the new effective date is September 13, 2020. The amendment was approved by the INVU Board in an ordinary session on June 4, 2020, with unanimous vote of the members present. This administrative act does not alter the substantive content of the Regulation, only its implementation date, granting stakeholders and authorities additional time to adapt to the new provisions on subdivisions and urban developments.El Acuerdo de Junta Directiva N° 6448 del INVU modifica un acuerdo anterior para prorrogar la entrada en vigencia del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones. Originalmente, el Transitorio Cuarto disponía un plazo para su entrada en vigor; este acuerdo extiende ese plazo, estableciendo que el Reglamento empezará a regir 10 meses después de su publicación en La Gaceta, la cual ocurrió el 13 de noviembre de 2019. Por lo tanto, la nueva fecha de vigencia es el 13 de septiembre de 2020. La modificación fue aprobada por la Junta Directiva del INVU en sesión ordinaria del 4 de junio de 2020, con votación unánime de los miembros presentes. Este acto administrativo no altera el contenido sustantivo del Reglamento, sino únicamente su fecha de aplicación, permitiendo a los administrados y autoridades un período adicional de adaptación a las nuevas disposiciones sobre fraccionamientos y urbanizaciones.
Res. 00055-2019 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 30/01/2019
The Administrative Litigation Court granted an appeal challenging the Municipality of Palmares’s refusal to reapprove several survey plans whose subdivision design had already received municipal authorization. The Court explained that municipal approval is a final authorization through which a local government verifies that a subdivision complies with land-use, environmental, health, construction, public-domain, and technical rules. Although that approval is also required for cadastral and registry processing, registration is a separate and independent proceeding. Consequently, expiration of the regulatory period for recording a survey plan with the National Cadastre does not extinguish the validity or effectiveness of the municipal approval previously issued. That approval creates a vested legal position protected by the principle that the administration may not unilaterally revoke its own rights-conferring acts, except through the statutory review mechanisms or a lesividad proceeding. When replacement documents reproduce the same subdivision design and technical conditions, the municipality must place a duplicate of the original approval on them rather than process them as a new application.El Tribunal Contencioso Administrativo declaró con lugar la apelación contra la negativa de la Municipalidad de Palmares a visar nuevamente varios planos de agrimensura cuyo diseño de fraccionamiento ya había sido autorizado. Explicó que el visado municipal es un acto final de autorización mediante el cual el gobierno local verifica la conformidad del fraccionamiento con las normas urbanísticas, ambientales, sanitarias, constructivas y de dominio público. Aunque también constituye un requisito para el catastro y la inscripción registral, estos últimos integran un procedimiento distinto e independiente. Por ello, el vencimiento del plazo reglamentario para inscribir un plano en el Catastro Nacional no extingue la validez ni la eficacia del visado previamente otorgado. Ese visado consolida una situación jurídica protegida por la intangibilidad de los actos propios y solo puede eliminarse mediante los mecanismos legales de revisión o lesividad. Si los nuevos documentos reproducen idéntico diseño y condiciones técnicas, la Municipalidad debe colocarles un duplicado del visado original.
Res. 00120-2019 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 27/02/2019
The Administrative Litigation Court granted the appeal against the Municipality of Poás’s refusal to certify land use for a single-family dwelling. It explained that a land-use certificate is an independently appealable administrative act because it may grant or restrict individual rights and affect the exercise of property rights. Under Article 28 of the Urban Planning Law, the assessment must be confined to whether the requested use complies with the zoning applicable to the property. The Municipality had based its denial on disputes involving the subdivision and urbanization of the La Lechuza project, including pending environmental, criminal, and constitutional proceedings, as well as INVU and AyA approval requirements. The Court found that those circumstances did not address the specific inquiry concerning single-family residential use and should instead be examined separately through the appropriate construction, subdivision, or licensing procedures. It therefore annulled both the Mayor’s Office decision and the adverse land-use certificate and returned the matter to the Municipality for a new decision consistent with law.El Tribunal Contencioso Administrativo declaró con lugar la apelación contra la negativa de la Municipalidad de Poás a certificar el uso de suelo para una vivienda unifamiliar. Explicó que el certificado de uso de suelo es un acto administrativo autónomamente impugnable porque puede otorgar o limitar derechos subjetivos y afectar el ejercicio del derecho de propiedad. Conforme al artículo 28 de la Ley de Planificación Urbana, su análisis debe circunscribirse a determinar si el uso solicitado es conforme con la zonificación aplicable a la finca. La Municipalidad había fundado el rechazo en controversias relativas al fraccionamiento y urbanización del proyecto La Lechuza, incluidos procedimientos ambientales, penales y constitucionales pendientes, así como requisitos de aprobación del INVU y AyA. El Tribunal consideró que esas circunstancias eran ajenas a la consulta específica sobre vivienda unifamiliar y debían examinarse separadamente en los trámites constructivos, de segregación o licencia correspondientes. Por ello anuló tanto el oficio de la Alcaldía como el certificado denegatorio y ordenó resolver nuevamente la solicitud conforme a derecho.
Directriz 0011 · 05/06/2019
This guideline, issued by the Municipal Mayor's Office of Nicoya, regulates municipal plan approvals for subdivisions, establishing criteria for exempting the 10% area transfer for green zones. It defines simple subdivisions as those not requiring such transfer and details conditions under which a subdivision with access via an easement will be considered simple. The guideline also identifies exceptions and qualified cases allowing plan approval with easement access, including landlocked parcels, topographic constraints, or Forestry Law limitations. It exempts subdivisions of lots 5000 m² or larger, non-urban districts, and cases fronting existing public roads from the 10% transfer. The guideline is supported by Procuraduría General de la República opinion C-053-2019 and INVU regulations, and repeals previous directives on the matter.Esta directriz emitida por la Alcaldía Municipal de Nicoya regula el visado municipal de planos para fraccionamientos, estableciendo criterios para la exención de la cesión del 10% del área para zonas verdes. Define los fraccionamientos simples como aquellos que no requieren ceder dicho porcentaje, y detalla las condiciones bajo las cuales un fraccionamiento con frente a servidumbre de paso será considerado simple. Además, identifica excepciones y casos calificados que permiten visar planos con acceso por servidumbre, incluyendo predios enclavados, limitaciones topográficas o afectaciones de la Ley Forestal. La directriz también exceptúa de la cesión del 10% a fraccionamientos de lotes de 5000 m² o más, distritos no urbanos, y casos con frente a camino público existente. Se apoya en el dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la República y la normativa del INVU, y deroga directrices anteriores sobre la materia.
C-053-2019 · 22/02/2019
Opinion C-053-2019 of the Attorney General's Office addresses a query from the Federated College of Engineers and Architects regarding whether the INVU's Urbanism Directorate must endorse survey plans for subdivisions facing an easement when they lack urban development purposes. The PGR concludes that the Urbanism Directorate is competent to endorse plans for subdivisions with urban development purposes that exceptionally have access via an easement, as per Article 10 of the Urban Planning Law and the Regulation for National Control of Subdivisions and Urbanizations. However, it lacks such power over simple subdivisions or those intended for agricultural, livestock, or forestry use, such as those contemplated in Article II.2.1.6 of the Regulation, which permits parcel segregations of at least 5,000 m² with frontage on special easements for agricultural, livestock, or forestry use, whose plans do not require endorsement by the Urbanism Directorate.El dictamen C-053-2019 de la Procuraduría General de la República responde a consulta del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos sobre si la Dirección de Urbanismo del INVU debe visar planos de agrimensura de fraccionamientos con frente a servidumbre cuando no tienen fines urbanísticos. La Procuraduría concluye que la Dirección de Urbanismo es competente para visar planos de fraccionamientos con fines urbanísticos que excepcionalmente tengan frente a servidumbre de paso, conforme al artículo 10 de la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Sin embargo, carece de esa potestad respecto de fraccionamientos simples o con fines agropecuarios o forestales, como los previstos en el artículo II.2.1.6 del Reglamento, que permiten segregaciones de parcelas de al menos 5000 m² con frente a servidumbres especiales para uso agrícola, pecuario o forestal, cuyos planos no requieren visado de la Dirección de Urbanismo.
Res. 00134-2018 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 23/03/2018
Acting as the improper hierarchical appellate authority, the Administrative Litigation Court upheld the Municipality of Orotina’s refusal to accept a segregated strip of land as a public road providing access to a proposed condominium. It held that municipal endorsement of the cadastral plan authorized only the parcel’s segregation; it neither incorporated the land into the public domain nor created a right to demand municipal acceptance. The development had to be submitted and reviewed as an integrated project, comply with subdivision and urban-development rules, obtain SETENA environmental viability, secure a favorable land-use certificate, and receive prior approval from INVU’s Urban Planning Directorate. The developer also bore responsibility for constructing and guaranteeing minimum infrastructure and services, including roads, sidewalks, drainage, potable water, and public lighting. Acceptance of the works and transfer of public areas could occur only after those stages were completed. Bypassing these controls could impair basic-service planning, enable construction in hazardous areas, or affect aquifer-recharge land and sites of high environmental value.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio, confirmó la negativa de la Municipalidad de Orotina a recibir como calle pública una franja segregada para dar acceso a un futuro condominio. Determinó que el visado municipal del plano únicamente autorizaba la segregación y no afectaba el inmueble al dominio público ni generaba un derecho a exigir su recepción. El desarrollo debía presentarse y evaluarse integralmente, cumplir la normativa de fraccionamientos y urbanizaciones, obtener la viabilidad ambiental de SETENA, contar con un uso del suelo favorable y recibir el visado previo de la Dirección de Urbanismo del INVU. Además, correspondía al desarrollador construir y garantizar la infraestructura y los servicios mínimos, incluidas calles, aceras, drenajes, agua potable y alumbrado. Solo después de cumplir esas etapas procedía la aceptación de las obras y la entrega de áreas públicas. Omitir tales controles podía comprometer la prestación de servicios, permitir construcciones en zonas de riesgo o afectar terrenos de recarga acuífera y alto valor ambiental.
Res. 00083-2017 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 24/02/2017
The Court denied the appeal challenging the municipality’s refusal to approve two cadastral plans segregating lots of 131 m² and 146 m². It held that a road’s appearance on homogeneous-zone valuation maps does not conclusively establish that it is public because those instruments serve a tax purpose and are not equivalent to the official urban-planning maps contemplated by the Urban Planning Law. A road’s public status must be established through a comprehensive and conclusive assessment of planimetric, registry, cadastral, and other relevant evidence, with particular care for the constitutional right to private property. The Court also explained that filing an approval request does not create a right to preservation of the existing planning framework. Although SENARA’s vulnerability matrix is mandatory as technical guidance for land-use policymaking, its parameters must be incorporated into the municipal regulatory plan; until that occurs, hydrogeological vulnerability alone does not justify denying land-use applications. The municipal appeal was therefore denied and the administrative avenue exhausted.El Tribunal declaró sin lugar la apelación contra el rechazo municipal del visado de dos planos de segregación de lotes de 131 m² y 146 m². Determinó que la aparición de un camino en mapas tributarios de plataformas de valores por zonas homogéneas no prueba concluyentemente su carácter público, pues esos instrumentos tienen finalidad fiscal y no equivalen a los mapas oficiales urbanísticos previstos por la Ley de Planificación Urbana. La naturaleza pública de una vía debe establecerse mediante una valoración integral y concluyente de la información planimétrica, registral, catastral y demás prueba pertinente, con especial cuidado por el derecho de propiedad. Asimismo, indicó que la solicitud de visado no genera un derecho a la inmutabilidad del ordenamiento urbanístico. Aunque la matriz de vulnerabilidad de SENARA es obligatoria como guía técnica para formular políticas de uso del suelo, sus parámetros deben incorporarse al plan regulador; mientras esto no ocurra, la vulnerabilidad hidrogeológica por sí sola no justifica rechazar solicitudes de uso del suelo.
Res. 00748-2017 Sala Primera de la Corte · Sala Primera de la Corte · 22/06/2017
Res. 00524-2016 Tribunal de Apelación de Sentencia Penal III Circuito Judicial de Alajuela San Ramón · Tribunal de Apelación de Sentencia Penal III Circuito Judicial de Alajuela San Ramón · 20/06/2016
The Appeals Court granted seven grounds raised by the Municipality of Heredia against the civil portions of a judgment concerning the subdivision and sale of land designated for community facilities in the Las Cumbres development. It held that the trial court had incorrectly analyzed the legal status of those areas by requiring formal municipal acceptance, registration, or actual public use before recognizing them as public-domain property, notwithstanding the applicable urban-planning regime. The trial court also failed to examine adequately the approved site plan, whether the community designation could legally be changed, and the municipality’s authority over planning and land use. In addition, it relied on the mistaken premise that positive administrative silence applied to building permits and municipal subdivision approvals, when administrative inaction in those matters had to be treated as a denial. Because these errors affected civil liability, restitution, document nullity, damages, and costs, the court partially vacated those portions and ordered reconsideration by a newly composed trial panel while leaving the remainder undisturbed.El Tribunal de Apelación acogió siete motivos planteados por la Municipalidad de Heredia contra los extremos civiles de una sentencia relacionada con la segregación y venta de terrenos destinados a facilidades comunales en la Urbanización Las Cumbres. Determinó que el tribunal de juicio fundamentó erróneamente la naturaleza jurídica de esas áreas, pues exigió su recepción formal, inscripción registral o uso efectivo para reconocerlas como bienes demaniales, pese al régimen urbanístico aplicable. También omitió analizar adecuadamente el diseño de sitio aprobado, la posibilidad jurídica de modificar el destino comunal y las competencias municipales sobre planificación y uso del suelo. Además, partió de la premisa incorrecta de que el silencio positivo operaba respecto de permisos constructivos y visados urbanísticos, cuando el silencio debía entenderse negativo. Estas deficiencias afectaron la decisión sobre responsabilidad civil, restitución, nulidad documental, daños y costas. Por ello, anuló parcialmente esos extremos y ordenó su nueva sustanciación por otra integración, manteniendo incólume el resto del fallo.
Res. 00005-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI · Tribunal Contencioso Administrativo Sección VI · 14/01/2015
The Administrative Contentious Court dismissed a property owner's challenge to the Municipality of La Unión's ruling that his 9,077.44 m² lot was unsuitable for subdivision because it lay in an agricultural zone under the 2003 Cantonal Zoning Plan. The plaintiff argued discrimination and inequality of treatment because neighboring lots had residential use, but the Court found the denial strictly complied with Articles 2 and 9 of the zoning regulations, which require a minimum lot size of one hectare and prohibit new subdivisions in agricultural zones. Prior residential permits in the area predated the zoning plan and thus did not breach equality principles. The Court upheld the municipality's lack-of-right exception and imposed costs on the plaintiff.El Tribunal Contencioso Administrativo desestimó la demanda de un propietario que cuestionaba la resolución de la Municipalidad de La Unión que calificó su terreno de 9077,44 m² como uso no conforme para segregación, por encontrarse en zona agrícola según el Plan Regulador cantonal (2003). El actor alegó discriminación y violación de igualdad porque predios vecinos tenían uso habitacional, pero el Tribunal constató que la negativa se ajustaba estrictamente a los artículos 2 y 9 del reglamento de zonificación, que exigen lote mínimo de 1 hectárea y prohíben fraccionamientos en zona agrícola. Las autorizaciones previas de vivienda en la zona fueron anteriores al plan regulador, por lo que no vulneraban el principio de igualdad. Se acogió la excepción de falta de derecho y se condenó en costas al actor.
Res. 00422-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 27/08/2015
Acting as the municipality’s improper hierarchical appellate authority, the Administrative Litigation Court upheld the rejection of an extraordinary review petition challenging approval of the new Santa Paula II subdivision design. It found that the original design, endorsed by INVU in 2003, was never approved by the Municipality of Barva and its proposed works were never built. Because the INVU endorsement remained effective for only one year, it expired without vesting rights in neighboring lot owners. The strip shown as a street also never entered the public domain because it lacked municipal approval and was never materially opened to public use. By contrast, the second design validly obtained INVU’s electronic endorsement through the single-window platform and the CFIA seal; the law did not require an approval issued in ink and on paper. The municipality could therefore approve the redesigned subdivision without the originally proposed street, and the appellants had acquired no enforceable right to use that unbuilt street.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio, confirmó el rechazo del recurso extraordinario de revisión contra la aprobación municipal del nuevo diseño de la urbanización Santa Paula II. Determinó que el diseño original, visado por el INVU en 2003, nunca recibió la aprobación de la Municipalidad de Barva y que los trabajos correspondientes tampoco fueron ejecutados. Como el visado tenía vigencia de un año, sus efectos expiraron sin consolidar derechos para los propietarios de lotes vecinos. La franja prevista como calle tampoco ingresó al dominio público, pues no fue aprobada municipalmente ni entregada materialmente al uso público. En cambio, el segundo diseño obtuvo válidamente el visado electrónico del INVU mediante la plataforma de ventanilla única y el sello del CFIA; la ley no exigía una aprobación en tinta y papel. Por ello, la municipalidad podía aprobar el nuevo fraccionamiento sin la calle proyectada originalmente y los recurrentes no adquirieron un derecho a utilizarla.
Res. 00574-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 30/11/2015
The Administrative Litigation Court granted Franes S.A.’s appeal against the Municipality of Cartago. It found that the public deeds and notarial proceedings proved that the plans for the fourth phase of Residencial El Molino had been timely submitted and that the municipality had failed to act within the statutory period. The Court therefore deemed the endorsement requirement under Article 34 of the Urban Planning Law satisfied and recognized the legally vested situations resulting from registration of the individual properties. Although Cartago’s Regulatory Plan requires endorsed plans before issuing land-use certificates, that requirement had already been met. The Court further held that land-use certificates have independent legal effects and must identify the uses allowed by applicable zoning and environmental rules. The municipality could not condition them on completion of the abandoned subdivision, consolidate files belonging to different owners, or treat the 76 properties as a single development. It consequently annulled the challenged municipal decisions and ordered the certificates to be reissued.El Tribunal Contencioso Administrativo declaró con lugar la apelación de Franes S.A. contra la Municipalidad de Cartago. Determinó que las escrituras públicas y diligencias notariales acreditaban la presentación oportuna de los planos de la cuarta etapa del Residencial El Molino y la falta de respuesta municipal dentro del plazo legal. Por ello, tuvo por satisfecho el visado previsto en el artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana y reconoció situaciones jurídicas consolidadas mediante la inscripción registral de las fincas. Aunque el Plan Regulador de Cartago exige planos visados para expedir certificados de uso de suelo, la empresa ya había cumplido ese requisito. El Tribunal también resolvió que dichos certificados producen efectos jurídicos y deben limitarse a indicar los usos permitidos por la zonificación y el régimen ambiental. La Municipalidad no podía condicionarlos a concluir la antigua urbanización, acumular expedientes de propietarios distintos ni tratar las 76 fincas como un solo proyecto. En consecuencia, anuló las resoluciones impugnadas y ordenó emitir nuevamente los certificados.
Res. 00590-2015 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 09/12/2015
Acting as the improper hierarchical appellate authority, the Administrative Litigation Court affirmed the rejection of the appeal filed against the Municipality of El Guarco. The appellant argued that cadastral registration and the principle of registry publicity established the validity of a survey plan for property located in an agricultural zone. The Court concluded that registration neither replaces the municipal approval required for subdivisions nor prevents authorities from challenging the validity of a registry entry. It explained that municipalities exercise nondelegable urban-planning, oversight, and enforcement powers intended to ensure adequate residential, construction, and environmental conditions. Subdivision and development permits require prior controls and, depending on the project, authorizations concerning environmental viability, water availability, sewerage, aquifers, electricity, and plan approval. Because the lot created through segregation had been registered without undergoing the municipal approval required by Article 34 of the Urban Planning Law, the Court found the local government’s warning proper, affirmed the challenged decision, and declared the administrative process exhausted.El Tribunal Contencioso Administrativo, actuando como jerarca impropio, confirmó el rechazo del recurso presentado contra la Municipalidad de El Guarco. El recurrente sostenía que la inscripción catastral y el principio de publicidad registral demostraban la regularidad de un plano correspondiente a una finca ubicada en zona agropecuaria. El Tribunal concluyó que la inscripción registral no sustituye el visado municipal exigido para los fraccionamientos ni impide cuestionar la validez del asiento. Explicó que las municipalidades ejercen potestades indelegables de planificación, vigilancia y control urbanístico, dirigidas a asegurar condiciones habitacionales, constructivas y ambientales adecuadas. Los permisos de fraccionamiento y urbanización requieren controles previos y, según el proyecto, autorizaciones relacionadas con viabilidad ambiental, disponibilidad de agua, alcantarillado, acuíferos, electrificación y aprobación de planos. Como la segregación fue inscrita sin haber pasado por la aprobación municipal exigida por el artículo 34 de la Ley de Planificación Urbana, la advertencia emitida por el gobierno local fue considerada correcta.
Reglamento municipal 15 · 14/04/2015
This Carrillo municipal regulation establishes the obligation for subdividers to freely cede 10% of the total land area for public use when eleven or more lots of less than 5,000 m² result from a mother property, within urban districts or areas subject to urban control but outside city quadrants. It excludes simple subdivisions of up to ten lots, previously urbanized areas, lots of 5,000 m² or more, and areas not subject to urban control. It specifies location, size, and protection requirements for the ceded land, including mandatory river and stream setbacks per the National Regulation for Control of Subdivisions and Urbanizations. The regulation is based on municipal autonomy and the Urban Planning Law, and it governs the procedure for formalizing the cession through a Municipal Council agreement and a public deed.Este reglamento municipal de Carrillo establece la obligación de los fraccionadores de ceder gratuitamente el 10% del área total del terreno para uso público cuando se generen once o más lotes de menos de 5,000 m², siempre que estén dentro de distritos urbanos o áreas sujetas a control urbano fuera de los cuadrantes de ciudades. Excluye de esta cesión los fraccionamientos simples de hasta diez lotes, zonas previamente urbanizadas, lotes de 5,000 m² o más y áreas no sujetas a control urbano. Detalla los requisitos de ubicación, dimensiones y protección de los terrenos cedidos, incluyendo la obligación de respetar retiros de ríos y quebradas según el Reglamento Nacional para el Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones. El reglamento se fundamenta en la autonomía municipal y la Ley de Planificación Urbana, y regula el procedimiento para la formalización de la cesión mediante acuerdo del Concejo Municipal y escritura pública.
Res. 01308-2014 Sala Primera de la Corte · Sala Primera de la Corte · 09/10/2014
Res. 00004-2014 Tribunal Contencioso Administrativo Sección I · Tribunal Contencioso Administrativo Sección I · 28/01/2014
The Contentious-Administrative Tribunal dismissed the lawsuit filed by a co-owner seeking an order for the water utility (AyA) to install a main pipe and individual meters for each dwelling on an unsubdivided property. The plaintiff shared her water service with other co-owners and sought individualization due to high bills and leaks. AyA denied the request because the proposed easement did not meet the minimum dimensions required by the INVU Subdivision Regulations (width and length), Executive Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE, and the lots lacked approved cadastral plans or individual registration. The Tribunal upheld the legality of the denial, holding that water infrastructure must comply with urban planning and technical regulations. Additionally, the plaintiff failed to prove unequal treatment, did not demonstrate a violation of the right to petition (as she received an express response), and lacked standing to request services on behalf of third parties. Costs were imposed on the plaintiff.El Tribunal Contencioso Administrativo declaró improcedente la demanda de una copropietaria que solicitaba ordenar al AyA la instalación de un tubo madre y medidores individuales para cada vivienda en un inmueble no fraccionado. La actora compartía su servicio de agua con otros copropietarios y pretendía individualizar los servicios debido a altas facturaciones y fugas. El AyA rechazó la solicitud porque la servidumbre propuesta no cumplía con las dimensiones mínimas exigidas por el Reglamento de Fraccionamientos del INVU (ancho y longitud) ni con el Decreto Ejecutivo 25902-MIVAH-MP-MINAE, y los lotes carecían de planos catastrados y registro individual. El Tribunal confirmó la legalidad del acto denegatorio, considerando que la infraestructura de agua potable debe ajustarse a la normativa urbanística y técnica. Además, la actora no logró probar un trato desigual, no demostró la violación del derecho de petición (pues hubo respuesta expresa) y carecía de legitimación para solicitar servicios a nombre de terceros. Se condenó en costas a la demandante.
Ley 9242 · 06/05/2014
This law establishes a transitional regime to regularize existing constructions in the restricted zone of the maritime-terrestrial zone (ZMT), as defined in Article 10 of Law No. 6043. Its objective is to legalize the use of such buildings by granting concessions under the ZMT legislation. It applies to any structure fixed or incorporated into the land prior to the law’s enactment. Municipalities with a valid coastal regulatory plan must ensure constructions conform to the plan, setting deadlines to request concessions and make necessary modifications. Those without a regulatory plan have eight years to approve one; during that time, constructions may be kept under a precarious title, unless environmental damage is proven. The law prohibits new constructions not backed by an approved concession in line with the regulatory plan. It also authorizes state and municipal public investment in the restricted zone for social development, economic growth, and environmental protection purposes.Esta ley establece un régimen transitorio para regularizar las construcciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre (ZMT), definida en el artículo 10 de la Ley N.° 6043. Su objetivo es legalizar el aprovechamiento de dichas edificaciones mediante el otorgamiento de concesiones al amparo de la legislación sobre ZMT. Se aplica a toda estructura fijada o incorporada al terreno antes de la entrada en vigencia de la ley. Las municipalidades con plan regulador costero vigente deben ajustar las construcciones a dicha planificación, otorgando plazos para solicitar la concesión y realizar modificaciones necesarias. Aquellas sin plan regulador cuentan con ocho años para aprobarlo, durante los cuales las construcciones pueden conservarse a título precario, salvo que se acredite daño ambiental. La ley prohíbe nuevas construcciones no respaldadas en una concesión aprobada y ajustada al plan regulador. Además, autoriza la inversión pública estatal y municipal en la zona restringida para fines de desarrollo social, económico y protección ambiental.
· 08/09/2014
In 2014, the Municipal Council of Barva issued two agreements to halt urban development due to the lack of a regulatory plan and to protect water recharge zones and forest areas. Agreement 905 prohibited granting construction permits for subdivisions, condominiums, hazardous industries, and high-impact businesses in all areas identified by MINAE, SENARA, AyA, or the Municipality itself as forest protection zones, spring reserves, and aquifer recharge areas, relying on Decree LXIV of 1888. Agreement 906 enacted a general moratorium: until a regulatory plan was approved, municipal endorsements and construction permits for any new urban settlement (subdivisions, condominiums) were banned throughout the rest of the canton. Both measures were later repealed by municipal agreement No. 209-2017, which replaced them with a different restriction based on the availability of potable water from the municipal aqueduct.En 2014, el Concejo Municipal de Barva emitió dos acuerdos para frenar el desarrollo urbano ante la ausencia de plan regulador y para proteger las zonas de recarga hídrica y áreas forestales. El Acuerdo 905 prohibió otorgar permisos de construcción para urbanizaciones, fraccionamientos, condominios, industrias riesgosas y comercios de alto impacto en todas las áreas que el MINAE, SENARA, AyA o la propia Municipalidad hubieran identificado como de protección forestal, reserva de manantiales, nacientes y mantos acuíferos, apoyándose en el Decreto LXIV de 1888. El Acuerdo 906 estableció una moratoria general: mientras no se aprobara un plan regulador, quedaban prohibidos los visados municipales y los permisos de construcción para cualquier nuevo asentamiento urbano (urbanizaciones, fraccionamientos, condominios) en el resto del territorio cantonal. Ambas medidas fueron posteriormente derogadas mediante el acuerdo municipal N° 209-2017, que las sustituyó por una restricción diferente basada en la disponibilidad de agua potable del acueducto municipal.
Res. 13180-2013 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 04/10/2013
The Constitutional Chamber examined an amparo action against the Municipality of Paraíso de Cartago for allowing the ‘Torres del Paraíso’ housing project without an environmental viability license from SETENA. The Municipality claimed it was a simple subdivision not requiring such a permit. However, the Chamber found that the project involved earthworks, groundwater extraction, sewerage, and stormwater drainage, thus an environmental impact assessment was mandatory. During the proceedings, the developer submitted a SETENA resolution granting environmental viability (file D1-10405-2013). The Chamber nonetheless suspended its effects for thirty days. It ordered SETENA to obtain an official technical opinion to rule out impacts on nearby wetlands, as the viability study failed to address that issue despite existing indicators. The suspension was grounded on the precautionary principle: given the risk of serious damage to wetlands, SETENA should have obtained a formal assessment before granting viability. The appeal was partially granted: the claim for violation of the right to a healthy environment (Article 50 of the Constitution) was upheld, the information rights claim was dismissed, and the claim under Article 41 (speedy administrative decision) was rejected outright.La Sala Constitucional conoció un recurso de amparo contra la Municipalidad de Paraíso de Cartago por permitir el proyecto inmobiliario ‘Torres del Paraíso’ sin contar con la viabilidad ambiental de SETENA. La Municipalidad argumentó que se trataba de un fraccionamiento simple que no requería dicho permiso. Sin embargo, la Sala verificó que el proyecto incluía movimientos de tierras, dotación de agua potable por pozo, alcantarillado y desfogue pluvial; por tanto, concluyó que sí era necesaria la evaluación de impacto ambiental. Aunque durante el trámite la propietaria aportó una resolución de SETENA que otorgaba viabilidad ambiental (expediente D1-10405-2013), la Sala suspendió sus efectos por treinta días. Ordenó que SETENA gestionara un dictamen que descartara la afectación de humedales, ya que el estudio de viabilidad no abordó ese punto y había indicios de su existencia cercana. La suspensión se basó en el principio precautorio: ante el peligro de daño grave a los humedales, SETENA debió obtener el criterio técnico formal del órgano competente antes de otorgar la viabilidad. El recurso se declaró parcialmente con lugar: se acogió en cuanto a la lesión al derecho al ambiente (artículo 50 constitucional), se desestimó respecto al derecho de información y se rechazó de plano lo relativo al artículo 41 sobre justicia pronta y cumplida.
Res. 00246-2013 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 18/06/2013
The Court upheld the Municipality of San José’s refusal to approve a cadastral plan for subdividing a lot in San Sebastián. Although the plan had been recorded in 1998, it had never produced a separate registered property and therefore created neither a vested right to later municipal approval nor a right to registration. The application had to be decided under the Urban Master Plan in force in 2011, when approval was requested. The property was located in the Commerce and Services Zone 1 (ZC-1), where lots required a minimum area of 400 square meters and 15 meters of frontage; the proposed 198.29-square-meter lot failed the area requirement. It also did not qualify as a consolidated lot because that exception covered properties registered before the plan took effect. The Court further explained that municipal approval of urban subdivisions had been mandatory since the Urban Planning Law and concluded that applying the current requirements did not violate the constitutional prohibition against retroactivity.El Tribunal confirmó la negativa de la Municipalidad de San José a visar un plano para segregar un lote situado en San Sebastián. Aunque el plano catastrado había sido inscrito en 1998, no había originado una finca independiente ni confería un derecho adquirido a obtener posteriormente el visado y la inscripción registral. La solicitud debía resolverse conforme al Plan Director Urbano vigente en 2011, cuando fue presentada. El inmueble se encontraba en la zona de comercio y servicios 1 (ZC-1), donde se exigían una superficie mínima de 400 metros cuadrados y un frente de 15 metros; el lote proyectado, de 198,29 metros cuadrados, incumplía el requisito de área. Tampoco calificaba como lote consolidado, pues esa excepción comprendía fincas inscritas antes de la entrada en vigor del plan. El Tribunal agregó que el visado municipal para fraccionamientos urbanos era obligatorio desde la Ley de Planificación Urbana y concluyó que no existió aplicación retroactiva contraria al artículo 34 constitucional.
Res. 00047-2013 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 08/02/2013
The Tribunal upheld the Municipality of San Rafael de Heredia’s refusal to issue a conforming land-use certificate for construction of a house on a 1,222.54 m² lot located within a special protection and aquifer-recharge area. Although the property originated through a subdivision supported by a municipally approved cadastral plan and was recorded as land for construction, those acts only authorized creation and registration of the new parcel; they did not create a vested right to use it for housing. Permissible use is determined by the applicable zoning rules and the corresponding municipal certificate. The Greater Metropolitan Area Regional Urban Development Plan reserved the area for agricultural use and allowed only one dwelling associated with parcels meeting the required minimum area, which this lot did not satisfy. Accordingly, the principle barring the administration from contradicting its own acts did not prevent denial of residential use. The Tribunal affirmed the challenged mayoral decision and declared the administrative remedies exhausted.El Tribunal confirmó la negativa de la Municipalidad de San Rafael de Heredia a otorgar un certificado de uso de suelo conforme para construir una vivienda en un lote de 1.222,54 m² ubicado en una zona de protección especial y recarga acuífera. Aunque la finca surgió de un fraccionamiento autorizado mediante plano visado y fue inscrita registralmente como terreno para construir, esos actos únicamente permitieron crear e inscribir la nueva finca; no generaron un derecho adquirido a destinarla a vivienda. El uso admisible depende de la zonificación vigente y del correspondiente certificado municipal. El Plan Regional de Desarrollo Urbano de la Gran Área Metropolitana reservaba el área para uso agrícola y permitía solamente una vivienda vinculada a parcelas con las dimensiones mínimas exigidas, condición que el lote no cumplía. Por ello, el principio de intangibilidad de los actos propios no impedía denegar el uso residencial. El Tribunal declaró agotada la vía administrativa.
Reglamento municipal 57 · 03/06/2013
This municipal regulation of Esparza establishes the regulatory framework for processing licenses and permits for construction, subdivision, condominiums, and urbanization in the canton. It defines procedures, technical requirements, and necessary documentation to obtain urban approvals, land-use certificates, construction permits (minor works, major works, walls, demolition, earthmoving), as well as for the development of urbanizations and condominiums. It incorporates environmental requirements such as SETENA environmental viability for impactful projects, environmental impact studies, protection of river and stream buffer zones, stormwater and waste management, landscaping with native species, and risk prevention measures. It also regulates penalties for violations and available administrative remedies. It was repealed in 2017 by the municipality's Construction Regulation.Este reglamento municipal de Esparza establece el marco normativo para la tramitación de licencias y permisos de construcción, fraccionamiento, condominio y urbanización en el cantón. Define procedimientos, requisitos técnicos y documentación necesaria para obtener visados urbanos, certificados de uso del suelo, permisos de construcción (obra menor, mayor, muros, demolición, movimiento de tierras), así como para el desarrollo de urbanizaciones y condominios. Incorpora exigencias ambientales como la viabilidad ambiental de SETENA para proyectos de impacto, estudios de impacto ambiental, protección de zonas de ríos y quebradas, manejo de aguas pluviales y residuos, arborización con especies nativas y medidas de prevención de riesgos. También regula las sanciones por infracciones y los recursos administrativos disponibles. Fue derogado en 2017 por el Reglamento de Construcciones de la misma municipalidad.
Res. 00031-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV · Tribunal Contencioso Administrativo Sección IV · 22/03/2012
The Court partially granted the action against the Municipality of Atenas concerning the Villa Jesús de Atenas project. It ordered the local government, within three months after the judgment became final, either to formally accept the project or to commence the appropriate proceedings to revoke or annul it. The Municipality was also ordered to compensate the developer for losses caused by the suspension of construction work that the Municipality itself had authorized; the amount must be determined during enforcement proceedings. The Court rejected all other declaratory and compensatory claims not expressly granted, as well as the alternative claims. The majority held that inflation adjustment and civil interest on the award would begin only when the enforcement judgment setting the specific amount became final. Judge Espinoza Salas partially dissented, reasoning that both should accrue from the date on which the judgment recognizing the obligation became final. Litigation costs were assessed against the Municipality.El Tribunal declaró parcialmente con lugar la demanda promovida contra la Municipalidad de Atenas por las actuaciones relacionadas con el proyecto Villa Jesús de Atenas. Ordenó al gobierno local ejecutar, dentro de los tres meses siguientes a la firmeza, el acto de recepción del proyecto o, en su defecto, iniciar formalmente los procedimientos para revocarlo o anularlo. Además, condenó a la Municipalidad a indemnizar los daños causados por la paralización de las obras de construcción que ella misma había autorizado, cuya cuantía deberá determinarse en ejecución de sentencia. Rechazó las restantes pretensiones declarativas e indemnizatorias no concedidas expresamente, así como las pretensiones subsidiarias. La mayoría dispuso que la indexación y los intereses civiles sobre la indemnización correrían desde la firmeza de la resolución de ejecución que fijara el monto. El juez Espinoza Salas salvó parcialmente el voto, al considerar que ambos conceptos debían computarse desde la firmeza de la sentencia que reconoció la obligación. Las costas se impusieron a la Municipalidad.
Res. 00185-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 18/05/2012
The Administrative Litigation Court granted the appeal and annulled the resolution through which the Municipality of San Rafael de Heredia created separate categories of “cadastral approval” and “construction approval.” It held that Article 33 of the Urban Planning Law establishes a single municipal approval required before every land subdivision, regardless of its intended purpose. From the subdivision stage, municipal review must verify compliance with urban-planning, environmental, health, construction, and public-domain rules; that review cannot be deferred until a building permit is requested. Law 8220 requires publication of applicable administrative requirements but does not authorize municipalities to remove substantive controls or enable avoidance of territorial and environmental restrictions. The Court also found that municipal officials had issued approvals in violation of an interim measure. It ordered notification of that breach to the Public Prosecutor’s Office and directed the Municipal Council to initiate the procedures necessary to invalidate those approvals and the subsequent subdivisions derived from them.El Tribunal Contencioso Administrativo acogió la apelación y anuló el acuerdo mediante el cual la Municipalidad de San Rafael de Heredia creó categorías separadas de “visado catastral” y “visado constructivo”. Determinó que el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana contempla un único visado municipal, exigible antes de todo fraccionamiento, cualquiera que sea su finalidad. Ese control debe comprobar desde la segregación que el proyecto se ajuste a las normas urbanísticas, ambientales, sanitarias, constructivas y de dominio público; no puede diferirse hasta la solicitud de una licencia de construcción. La Ley 8220 obliga a publicar los requisitos aplicables, pero no autoriza a eliminar controles sustantivos ni a facilitar la evasión de restricciones territoriales y ambientales. El Tribunal también constató que funcionarios municipales otorgaron visados contraviniendo una medida cautelar, ordenó comunicar el incumplimiento al Ministerio Público e indicó al Concejo Municipal que debía emprender los procedimientos necesarios para invalidar esos visados y los posteriores derivados de ellos.
Res. 00266-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 29/06/2012
The Administrative Litigation Court rejected the appeal against the municipality’s denial of approval for a subdivision survey and confirmed that the lot formed part of a de facto development created in violation of planning law. Although the parcels had been divided gradually, together they constituted a subdivision lacking land for parks and community facilities, adequate stormwater infrastructure, sufficient access, and other mandatory conditions. Payment of taxes and public-service charges, the longstanding presence of buildings, and the municipality’s failure to enforce the rules did not create vested rights or positive administrative silence. Such silence requires prior compliance with every legal requirement, and the municipality had also expressly denied the application. The Court characterized planning law as part of environmental law and observed that positive silence ordinarily does not arise in this field. It agreed that a proposed future road plan, being only an expectation, could not by itself justify restricting the property. Nevertheless, the remaining planning violations independently supported the denial, so the challenged municipal decision was affirmed.El Tribunal Contencioso Administrativo rechazó la apelación contra la denegatoria municipal del visado de un plano de segregación y confirmó que el lote formaba parte de una urbanización de hecho desarrollada sin cumplir la legislación urbanística. Aunque las segregaciones ocurrieron paulatinamente, su conjunto creó una urbanización que carecía de áreas para parques y facilidades comunales, infraestructura pluvial adecuada, accesos suficientes y otras condiciones obligatorias. El pago de impuestos y servicios públicos, la existencia prolongada de construcciones y la inactividad fiscalizadora municipal no generaron derechos adquiridos ni silencio administrativo positivo, pues este último exige el cumplimiento previo de todos los requisitos legales y, además, la solicitud recibió respuesta expresa. El Tribunal calificó el derecho urbanístico como parte del derecho ambiental y señaló que normalmente no admite silencio positivo. Reconoció que un futuro plan vial, por ser una mera expectativa, no podía justificar por sí solo la afectación de la propiedad; sin embargo, los demás incumplimientos bastaban para confirmar la denegatoria.
Res. 00100-2012 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 09/03/2012
The Administrative Contentious Court Section III upholds the denial of a subdivision plan approval for the 'Highland Ranch Ecological Estates' project. The court rules that despite being presented as a simple subdivision, the project constitutes a residential development given the required civil works — roads, sidewalks, potable water, wastewater treatment, and earthworks — and must meet all urban development requirements. The court interprets the applicable regulations: the GAM Regional Urban Development Plan (Decree 25902) creates a Special Protection Zone where only simple subdivisions along public roads existing prior to 1982 and equipped with utilities are allowed, while residential developments are restricted to expansion areas of urban blocks. The project lies outside such areas and within a high aquifer recharge zone. Arguments of vested rights based on preliminary administrative acts (land-use certificate and requirements resolution) are rejected as they did not create subjective rights. The Municipality acted lawfully.El Tribunal Contencioso Administrativo Sección III confirma el rechazo del visado de planos para el proyecto 'Quintas Ecológicas Highland Ranch'. La sentencia determina que, a pesar de presentarse como un fraccionamiento simple, el proyecto constituye un desarrollo urbanístico debido a la necesidad de obras civiles como calles, aceras, acueducto, planta de tratamiento y movimientos de tierra. Por tanto, debe cumplir con todos los requisitos legales para urbanizaciones. El tribunal analiza la normativa aplicable: el Plan Regional de Desarrollo Urbano del GAM (Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE) que crea una Zona Especial de Protección, donde solo se permiten fraccionamientos simples frente a caminos públicos existentes antes de 1982, con servicios públicos, y únicamente urbanizaciones en áreas de expansión de cuadrantes urbanos. El proyecto se ubica fuera de esas áreas y en una zona de alta recarga acuífera. Se rechazan los alegatos de derechos adquiridos basados en actos preparatorios (certificado de uso del suelo y resolución de requisitos) porque no constituyen actos generadores de derechos subjetivos. La Municipalidad actuó conforme a la legalidad.
· 16/10/2012
The Esparza Municipal Regulation develops the obligation of free public land dedication in subdivisions and urbanizations outside the urban grid, pursuant to Article 40 of the Urban Planning Law. It establishes key definitions and specifies the percentages of developable land that must be allocated to green areas, parks, playgrounds, and community facilities, based on housing density. It details requirements for location, equipment, design, and safety of such areas, as well as the approval procedures before INVU and the Municipality, promoting the provision of recreational spaces and community services in line with population growth.El Reglamento de la Municipalidad de Esparza desarrolla la obligación de cesión gratuita de áreas públicas en urbanizaciones y fraccionamientos fuera del cuadrante urbano, de conformidad con el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. Establece definiciones clave y especifica los porcentajes de área urbanizable que deben destinarse a zonas verdes, parques, juegos infantiles y facilidades comunales, utilizando criterios de densidad habitacional. Detalla requisitos de ubicación, equipamiento, diseño y seguridad de dichas áreas, así como los procedimientos de aprobación ante el INVU y la Municipalidad, fomentando la dotación de espacios recreativos y de servicios comunales acordes con el crecimiento poblacional.
Reglamento municipal 189-E · 12/10/2012
This Regulation is an integral part of the Regulatory Plan of the canton of Paraíso and establishes municipal conditions for allowing subdivisions, urbanizations, and residential complexes within that territory. It details requirements for access to public roads, availability of essential public services (potable water and electricity), public area transfers, minimum lot sizes, and municipal approval procedures. It regulates simple subdivisions, subdivisions for agricultural/livestock/forestry purposes, and subdivisions for urban development purposes, as well as urbanizations and residential complexes. It includes provisions on forest protection areas and water bodies, earthworks, wastewater treatment, and storm drainage. The single municipal approval is a prerequisite for all subdivisions, and grounds for denial and expiration are set forth. It also covers special cases such as cemeteries and lots for public service infrastructure.Este Reglamento forma parte integral del Plan Regulador del cantón de Paraíso y establece las condiciones municipales para permitir fraccionamientos, urbanizaciones y conjuntos residenciales en ese territorio. Detalla requisitos de acceso a vía pública, disponibilidad de servicios públicos indispensables (agua potable y electricidad), cesión de áreas públicas, dimensiones mínimas de lotes, y procedimientos de visado municipal. Regula fraccionamientos simples, con fines agropecuarios o forestales, y con fines urbanísticos, así como urbanizaciones y conjuntos residenciales. Incluye disposiciones sobre áreas de protección forestal y cuerpos de agua, movimientos de tierra, tratamiento de aguas residuales y alcantarillado pluvial. El visado único municipal es requisito previo para todo fraccionamiento, y se establecen motivos de denegatoria y caducidad. También norman casos especiales como cementerios y lotes para infraestructura de servicios públicos.
· 27/11/2012
This municipal regulation establishes the technical and legal requirements for authorizing urban subdivisions in the canton of Zarcero. It mandates, among other things, a valid land-use certificate, environmental viability from SETENA, soil infiltration studies, and for slopes exceeding 20%, a geological stability study. Plans must be approved by the Ministry of Health, the local ASADA, and the electric utility, and include protection zones, public streets, easements, and the complete design of wastewater and stormwater drainage networks. Additionally, the subdivider must gratuitously transfer 10% of the total area to the municipality for green spaces and urban amenities, and at their own cost execute the supporting infrastructure works. Segregation permits are only granted after a municipal inspection confirms the proper execution of those works, thus ensuring orderly urban development with adequate basic services.Este reglamento municipal establece los requisitos técnicos y legales para la autorización de fraccionamientos con fines urbanísticos en el cantón de Zarcero. Exige, entre otros, un certificado de uso de suelo vigente, viabilidad ambiental de SETENA, estudios de infiltración de suelo, y para pendientes superiores al 20%, un estudio de estabilidad geológica. Los planos deben ser aprobados por el Ministerio de Salud, la ASADA local y la empresa eléctrica, e incluir zonas de protección, calles públicas, servidumbres, y el diseño completo de redes de aguas residuales y pluviales. Además, el fraccionador debe ceder gratuitamente al municipio un 10% del área total para áreas verdes y equipamiento urbano, y realizar a su costo las obras de infraestructura de soporte. La autorización de las segregaciones solo se otorga tras inspección municipal que corrobore la correcta ejecución de dichas obras, asegurando así un desarrollo urbano ordenado y con servicios básicos adecuados.
Res. 00303-2011 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 29/08/2011
The PGR opinion analyzes the absolute nullity of Agreement 02 of Minutes 14-2009 of the District Municipal Council of Peñas Blancas de San Ramón, which declared a public road and approved cadastral maps for a subdivision project promoted by the Asociación Solidarista Coocique, R.L. It determines that District Municipal Councils lack competence to declare public roads and approve subdivision projects, an exclusive authority of the Municipal Council. Furthermore, the act lacks both cause and motivation, as it was adopted without any technical criteria or supporting grounds. It orders the annulment of the agreement and the referral of the file to the Municipality of San Ramón to evaluate the admissibility of the approval and the authorization of the proposed subdivision project, restoring due process and urban planning legal competencies.El dictamen analiza la nulidad absoluta del Acuerdo 02 del Acta 14-2009 del Concejo Municipal de Distrito de Peñas Blancas de San Ramón, que declaró una vía pública y visó planos catastrados para un proyecto de fraccionamiento promovido por la Asociación Solidarista Coocique, R.L. Se determina que los Concejos Municipales de Distrito carecen de competencia para declarar vías públicas y aprobar proyectos de fraccionamiento, competencia exclusiva del Concejo Municipal. Además, el acto carece de motivo y motivación, pues se adoptó sin ningún criterio técnico o fundamentación que lo respalde. Se ordena anular el acuerdo y remitir el expediente a la Municipalidad de San Ramón para que evalúe la procedencia del visado y la aprobación del proyecto, restableciendo el debido proceso y las competencias urbanísticas legales.
Res. 00126-2011 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 15/04/2011
The Court upheld the Municipality of El Guarco’s refusal to approve a cadastral survey because the stated access failed to meet the dimensions required by the National Subdivision and Urban Development Control Regulation: the easement exceeded the permitted length and was not wide enough. It explained that municipalities have primary authority to plan and control urban development within their territories and must verify that surveys submitted for approval comply with planning law. The possessory injunction judgment invoked by the applicant also did not establish and register a formal easement. Positive administrative silence could neither cure those defects nor apply to planning permits, because urban planning forms part of environmental law and implicates the right to a healthy and ecologically balanced environment. Finally, the Court held that damages could not be adjudicated through this municipal appeal procedure, while noting that the applicant could bring that claim directly before the competent contentious-administrative court.El Tribunal confirmó el acuerdo de la Municipalidad de El Guarco que rechazó el visado de un plano catastrado porque el acceso indicado incumplía las dimensiones exigidas por el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones: la servidumbre excedía la longitud permitida y tenía un ancho insuficiente. Explicó que las municipalidades poseen competencia primaria para planificar y controlar el desarrollo urbano dentro de su territorio y deben comprobar que los planos sometidos a visado respeten el ordenamiento urbanístico. También rechazó que la sentencia interdictal aportada constituyera una servidumbre formalmente establecida e inscrita. El silencio positivo no podía subsanar esos incumplimientos y, además, no opera respecto de autorizaciones urbanísticas, pues el urbanismo integra la materia ambiental y compromete el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado. Finalmente, el Tribunal declaró improcedente resolver daños y perjuicios mediante la apelación municipal, sin perjuicio de que la interesada acudiera directamente al proceso contencioso correspondiente.
· 16/06/2011
The Third Section of the Contentious-Administrative Tribunal annuls a Santa Bárbara Municipal Council agreement that denied a construction permit to Inversiones Broz BRM, Limitada, arguing that the access road was not inventoried as public. The Tribunal determined that the same Council had previously approved the cadastral plan recognizing the south and west boundaries as an eleven-meter-wide public road. It applies Articles 7 and 8 of the Construction Law, which establish the presumption of public ownership of land appearing as public roads on official plans, and Article 43 of the Urban Planning Law. It concludes the Municipality cannot disregard its own approval act without the lesividad (administrative self-review) procedure under the General Public Administration Law. The later inclusion of the street in the municipal inventory of public roads reinforces its public nature. The file is sent back for review of the permit application according to law, considering pending urban and environmental requirements.La Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo anula un acuerdo del Concejo Municipal de Santa Bárbara que negó el permiso de construcción a Inversiones Broz BRM, Limitada, con base en que la vía de acceso no estaba inventariada como pública. El Tribunal determinó que el mismo Concejo había visado previamente el plano catastrado que reconocía los linderos sur y oeste como calle pública de once metros de ancho. Aplica los artículos 7 y 8 de la Ley de Construcciones, que establecen la presunción de dominio público de los terrenos que aparezcan como vías públicas en planos oficiales, así como el artículo 43 de la Ley de Planificación Urbana. Concluye que la Municipalidad no podía desconocer su propio acto de visado sin seguir el procedimiento de lesividad previsto en la Ley General de la Administración Pública. Además, señala que la posterior inclusión de la calle en el inventario municipal de vías públicas refuerza su carácter público. Ordena devolver el expediente para que se evalúe la solicitud de permiso de construcción conforme a derecho, analizando los requisitos urbanísticos y ambientales pendientes.
Res. 00219-2011 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 16/06/2011
Acting as the authority deciding the administrative appeal, the Tribunal upheld the appeal filed by the San José de la Montaña ASADA and annulled the municipal resolution that had denied its extraordinary petition for review. It found that Espinos de la Montaña was not an agricultural subdivision but a residential development whose layout, access roads, and services conflicted with restrictions governing the Greater Metropolitan Area’s special protection zone. The Municipality had accepted the project’s formal label while omitting essential controls concerning subdivision, infrastructure, land use, and water availability. The Tribunal also annulled, by connection and consequence, the resolutions facilitating the project and the agreement under which the developer would transfer a well, storage tank, and other assets in exchange for water-availability letters. Given uncertainty about aquifer recharge and groundwater use, the Tribunal applied the precautionary principle, ordered the immediate suspension of construction, and declared the administrative process exhausted.El Tribunal, actuando como jerarca impropio, acogió la apelación de la ASADA de San José de la Montaña y anuló el acuerdo municipal que había rechazado su recurso extraordinario de revisión. Determinó que Espinos de la Montaña no era un parcelamiento agrícola, sino un desarrollo urbanístico habitacional cuya configuración, accesos y servicios contradecían las restricciones aplicables a la zona especial de protección de la Gran Área Metropolitana. La Municipalidad calificó el proyecto según su denominación formal y omitió controles esenciales sobre fraccionamiento, infraestructura, uso del suelo y disponibilidad de agua. El Tribunal anuló también, por conexidad, los acuerdos que facilitaron el proyecto y el convenio mediante el cual la desarrolladora transferiría un pozo, un tanque y otros bienes a cambio de cartas de disponibilidad de agua. Ante la incertidumbre sobre la recarga acuífera y el aprovechamiento de aguas subterráneas, aplicó el principio precautorio, ordenó suspender inmediatamente las obras y dio por agotada la vía administrativa.
Res. 00265-2011 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 21/07/2011
The Court affirmed the San Isidro de Heredia Municipality’s refusal to treat the streets and park areas of the failed Terranova residential project as having been transferred to it. It held that INVU approval of plans neither creates an official map nor, by itself, incorporates public areas into the municipal public domain. That result requires municipal authorization of the project, completion of the works and infrastructure, compliance with development obligations, and a subsequent municipal act accepting the works. Terranova lacked municipal approval and endorsement; moreover, the infrastructure was never built, no performance guarantee was deposited, the areas required by Article 40 of the Urban Planning Law were not transferred, and basic services were not installed. The Court also directed the Municipality to pursue appropriate administrative and judicial measures concerning irregular subdivisions and to develop a technical solution consistent with the regulatory plan, protecting residents’ right to a healthy environment as well as the necessary infrastructure and public recreational spaces.El Tribunal confirmó el acuerdo de la Municipalidad de San Isidro de Heredia que rechazó tener por recibidas las calles y áreas de parque del fallido proyecto residencial Terranova. Determinó que la aprobación de planos por el INVU no equivale a un mapa oficial ni incorpora por sí sola las áreas públicas al dominio municipal. Para ello se requieren la autorización municipal del proyecto, la ejecución de las obras e infraestructura, el cumplimiento de las cargas urbanísticas y un acto posterior de recepción municipal. Terranova carecía de aprobación y visado municipales; tampoco se construyeron las obras, se depositó la garantía, se cedieron las áreas exigidas por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana ni se instalaron los servicios básicos. El Tribunal añadió que la Municipalidad debe adoptar medidas administrativas y judiciales frente a segregaciones irregulares y formular una solución técnica conforme al plan regulador para proteger el ambiente sano, la infraestructura y los espacios públicos de la comunidad.
Reglamento municipal 77 · 19/10/2011
This regulation establishes the comprehensive procedure for the authorization and development of subdivisions in the canton of Moravia. It governs every stage from the preliminary project and land use approval through construction, inspection, acceptance of infrastructure works, and transfer of public areas to the municipality. It details the documentary and technical requirements that developers must fulfill, including environmental impact studies and environmental feasibility when applicable, availability of potable water and sewerage, stormwater management, earthworks, and guarantees for damage to municipal infrastructure. It incorporates municipal oversight duties regarding compliance with protection zones, setbacks, and alignments. Additionally, it defines fines for construction without a license and a 1% tax on the project valuation. The instrument aims to regulate urban growth while ensuring compliance with applicable environmental and urban planning regulations.Este reglamento establece el procedimiento integral para la autorización y desarrollo de urbanizaciones en el cantón de Moravia. Regula desde la etapa de anteproyecto y uso de suelo hasta la construcción, inspección, recepción de obras de infraestructura y traspaso de áreas públicas al municipio. Detalla los requisitos documentales y técnicos que deben cumplir los urbanizadores, incluyendo estudios de impacto ambiental y viabilidad ambiental cuando corresponda, disponibilidad de agua potable y alcantarillado, manejo de aguas pluviales, movimientos de tierra y garantías por daños a la infraestructura municipal. Incorpora deberes de fiscalización municipal en materia de respeto a zonas de protección, retiros y alineamientos. Además, define las multas por construcción sin licencia y el impuesto del 1% sobre la tasación del proyecto. El instrumento busca ordenar el crecimiento urbano asegurando el cumplimiento de la normativa ambiental y urbanística aplicable.
Res. 02167-2010 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 07/06/2010
The Administrative-Contentious Court, Section III, analyzes municipal competence in urban planning and the distinction between simple subdivision and complex urbanization. The ruling establishes that municipalities hold primary authority over local urban planning under Article 169 of the Constitution and Articles 15 and 19 of the Urban Planning Law. It emphasizes that the municipal police power includes monitoring compliance with urban regulations, ensuring projects meet requirements for green areas, public roads, and services. The Court clarifies that a simple subdivision does not require infrastructure provision because it occurs in already urbanized areas. However, a residential project that enables land for urban use for the first time is a complex urbanization, subject to all legal requirements, including the free transfer of land for roads, parks, and community facilities. It warns that municipalities cannot authorize access through private easements, as such mechanisms fall outside the public-law urban planning regime. Failure to meet these requirements mandates denial of the application.El Tribunal Contencioso Administrativo, Sección III, analiza la competencia municipal en materia de ordenación urbanística y la distinción entre fraccionamiento simple y urbanización compleja. La resolución establece que las municipalidades son las titulares primarias de la planificación urbana local, conforme al artículo 169 constitucional y los artículos 15 y 19 de la Ley de Planificación Urbana. Enfatiza que el poder de policía municipal incluye el control del cumplimiento de las normas urbanísticas, verificando que los proyectos cumplan con los requisitos de cesión de áreas verdes, vías públicas y servicios. El Tribunal aclara que un fraccionamiento simple no requiere dotación de infraestructura porque se da en áreas previamente urbanizadas; en cambio, un proyecto residencial que habilite fundos por primera vez para fines urbanos es una urbanización compleja, que debe cumplir con todas las exigencias legales, incluyendo la cesión gratuita de terrenos para vías, parques y facilidades comunales. Advierte que las municipalidades no pueden autorizar habilitaciones mediante servidumbres privadas, ya que estas son ajenas al régimen urbanístico de derecho público. La omisión de estos requisitos obliga al rechazo de las solicitudes.
Res. 00716-2010 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 25/02/2010
The Administrative Appeals Court resolves an appeal by confirming a municipal decision that rejected the formal acceptance of green areas in a subdivision project. The ruling provides an extensive doctrinal discussion on the differences between simple land divisions and complex urban developments, stressing that the latter require public roads, parks, and services, and impose a mandatory percentage of land cession to the municipality for public green spaces. The court emphasizes that local governments have the power and duty to enforce zoning and environmental regulations, which are matters of public order and cannot be waived. In this case, the rejection was upheld because the proposed lots contained an intermittent stream, creating a protected riparian zone under Article 33 of the Forestry Law, which constitutes a legal restriction incompatible with the required “unrestricted” nature of ceded green areas. The court also dismisses claims of vested rights violations, holding that prior plat approval is merely a prerequisite for lot segregation and does not confer a vested right to urban development approval.El Tribunal Contencioso Administrativo resuelve un recurso de apelación confirmando un acuerdo municipal que rechazó la recepción formal de áreas verdes en un proyecto de urbanización. La decisión se sustenta en una extensa exposición doctrinaria sobre las diferencias entre fraccionamientos simples y urbanizaciones complejas, destacando que estas últimas requieren la dotación de vías públicas, parques y servicios, y conllevan una carga de cesión obligatoria de zonas verdes al municipio. El Tribunal enfatiza que los gobiernos locales tienen el poder-deber de controlar el cumplimiento de la normativa urbanística y ambiental, la cual es de orden público e indisponible. En el caso concreto, se valida el rechazo porque los lotes propuestos como áreas verdes estaban atravesados por una quebrada intermitente, lo que constituye una limitación (área de protección según el artículo 33 de la Ley Forestal) que impide su aceptación, pues las áreas cedidas deben estar libres de restricciones. Se descarta la vulneración del principio de intangibilidad de los actos propios, ya que el visado previo de planos es un requisito para la segregación de lotes, no un acto declarativo de derechos sobre la aprobación urbanística.
Res. 00942-2010 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 11/03/2010
The Third Section of the Administrative Contentious Court upheld the denial of a municipal subdivision approval for two lots of 486.88 m² and 414.13 m² in San Rafael de Heredia. The properties were located in a Special Protection Zone under the Greater Metropolitan Area Regional Plan (GAM), classified as an aquifer recharge area with medium to high vulnerability according to SENARA. The Court held that the proposed subdivision was excessive given the soil conditions and contravened technical criteria and the precautionary principle—enshrined in Article 50 of the Constitution, Article 11 of the Biodiversity Law, and Rio Declaration Principle 15. The protective urban planning regulations, being of public order, had to be applied when deciding the permit in 2008, without this constituting retroactive application of the original 1977 cadastral registration. The ruling emphasizes that, in the face of risks to aquifers, the absence of absolute scientific certainty obliges the administration to refrain from authorizing potentially harmful activities, protecting water resources before contamination or degradation occurs. The administrative remedy was exhausted.La Sección Tercera del Tribunal Contencioso Administrativo confirmó la denegación del visado de planos para segregar dos fincas de 486.88 m² y 414.13 m² en San Rafael de Heredia. Los inmuebles se encontraban en una Zona Especial de Protección del Plan Regional del Gran Área Metropolitana (GAM), catalogada como de recarga acuífera con vulnerabilidad media a alta según el SENARA. El Tribunal sostuvo que el fraccionamiento solicitado era excesivo dadas las condiciones del suelo y contravenía los criterios técnicos y el principio precautorio —consagrado en el artículo 50 constitucional, la Ley de Biodiversidad (artículo 11) y la Declaración de Río (Principio 15). La normativa urbanística de protección, de orden público, debía aplicarse al momento de resolver el visado en 2008, sin que ello implicara aplicación retroactiva respecto del registro catastral original de 1977. El fallo enfatiza que, ante riesgos para mantos acuíferos, la falta de certeza científica absoluta obliga a la administración a abstenerse de autorizar actividades potencialmente dañosas, protegiendo el recurso hídrico antes de su contaminación o degradación. Se agotó la vía administrativa.
· 07/06/2010
The Administrative Contentious Court upholds the Santo Domingo de Heredia Municipal Council's decision denying a potable water availability request for a segregated lot. Appellants argued lack of motivation and municipal liability for infrastructure shortcomings. The Court examines municipal powers in urban planning and subdivision control, distinguishing simple subdivision from complex urbanization. It finds the denial adequately motivated by objective technical reasons: no distribution pipe passes in front of the property and the aqueduct pressures are below regulatory minimums, per the municipal potable water regulation and Article 16 of the General Public Administration Law requiring adherence to unambiguous rules of science and technique. The ruling validates the municipality's action as a legitimate exercise of urban police power, as no one can demand a service that is technically unfeasible under current standards.El Tribunal Contencioso Administrativo confirma el acuerdo del Concejo Municipal de Santo Domingo de Heredia que rechazó la solicitud de disponibilidad de agua potable para un lote segregado. Los apelantes alegaron falta de motivación del acto y responsabilidad municipal por la carencia de infraestructura. El Tribunal analiza las competencias municipales en materia de planificación urbana y control del fraccionamiento, distinguiendo entre fraccionamiento simple y urbanización compleja. Concluye que la negativa está suficientemente motivada con razones técnicas objetivas: la tubería de distribución no pasa frente al inmueble y las presiones del acueducto son insuficientes, conforme al reglamento municipal de agua potable y el artículo 16 de la Ley General de la Administración Pública, que exige respetar las reglas unívocas de la ciencia y la técnica. La decisión valida la actuación municipal como ejercicio legítimo del poder de policía urbanístico, sin que pueda exigirse un servicio inviable según los parámetros técnicos vigentes.
Res. 00175-2009 Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · Tribunal Contencioso Administrativo Sección III · 30/01/2009
This ruling by the Third Section of the Administrative Tribunal resolves a neighbor's appeal challenging the Oreamuno Municipal Council's revocation of a precautionary freeze on construction permits and plan endorsements for the 'Taquiscú' subdivision project. The Tribunal establishes foundational principles: urban planning law is a branch of the constitutional environmental right under Art. 50, encompassing both a 'green' dimension (biodiversity) and a 'grey' dimension (urbanization); municipal residents have broad standing to defend the urban environment through control of municipal actions; precautionary measures are inherently instrumental and provisional and cannot persist indefinitely without an underlying administrative proceeding; and ex officio annulment of rights-granting acts requires an ordinary administrative procedure and a binding PGR or CGR opinion. The Tribunal confirms the municipal decision because no underlying proceeding existed to support the precautionary measure.Esta resolución del Tribunal Contencioso Administrativo Sección III resuelve el recurso de apelación de un vecino de Oreamuno que impugnaba el acuerdo del Concejo Municipal que revocó una medida cautelar sobre visados y permisos de construcción del proyecto de lotificación 'Taquiscú'. El Tribunal establece principios fundamentales: el derecho urbanístico es parte del derecho ambiental consagrado en el artículo 50 constitucional, con un componente 'verde' (biodiversidad) y uno 'gris' (urbanismo); los vecinos tienen legitimación amplia para defender el ambiente urbano mediante el control de la actuación municipal; las medidas cautelares son instrumentales y provisionales y no pueden subsistir indefinidamente sin un proceso administrativo de base; y para la anulación de oficio de actos que otorgan derechos se requiere procedimiento ordinario y dictamen vinculante de la PGR o CGR. Confirma el acuerdo municipal al no existir proceso principal que sustentara la cautelar impugnada.
Reglamento municipal 53-B · 30/04/2007
This municipal regulation establishes the rules for controlling subdivisions and urbanizations in the canton of Montes de Oca, as part of the Regulatory Plan adopted in 2007. It regulates minimum lot sizes, frontages, maximum lot coverage, setbacks, front gardens, building heights, roadways, green and communal areas, public utilities, and environmental protection in new developments. It includes provisions on easements, protection of rivers and streams with 10-meter no-build setbacks, stormwater management, and requirements for native tree planting. It also details procedures for plan submission, preliminary consultations, decision timelines, and developer obligations, including land cession for public use and performance guarantees for construction.Este reglamento municipal establece las normas para el control de fraccionamientos y urbanizaciones en el cantón de Montes de Oca, como parte del Plan Regulador adoptado en 2007. Regula aspectos como dimensiones mínimas de lotes, frentes, cobertura máxima permitida, retiros, antejardines, alturas, vialidad, áreas verdes y comunales, servicios públicos y protección ambiental en nuevos desarrollos. Incluye disposiciones sobre servidumbres de paso, protección de ríos y quebradas con franjas de no construcción de 10 metros, manejo de aguas pluviales, y requisitos de arborización con especies nativas. También detalla el procedimiento de presentación de planos, consultas preliminares, plazos de resolución y obligaciones de los urbanizadores, incluyendo la cesión de áreas para uso público y la garantía de ejecución de obras.
· 04/09/2006
Agreement No. 277-06 of the Municipality of Santa Bárbara de Heredia, adopted during ordinary session No. 15 on August 8, 2006, interprets the obligation to cede land free of charge for green areas and urban facilities in subdivisions located outside city limits or previously urbanized zones, as established in section 2.3 of the National Subdivision and Urbanization Control Regulations and the Urban Code. The municipality clarifies that the 10% of the unrestricted area must be calculated based on the total land to be subdivided when more than five lots are created, rather than on each individual lot. This interpretation is based on the rationale that the urban impact and the demand for municipal public services are determined by the number of resulting lots, as it is assumed that a dwelling will be built on each minimum lot, thereby increasing costs for the municipality. This criterion aims to ensure that the land conveyances adequately reflect the future burden on municipal infrastructure and services.El Acuerdo N° 277-06 de la Municipalidad de Santa Bárbara de Heredia, adoptado en sesión ordinaria N° 15 del 8 de agosto de 2006, interpreta la obligación de cesión gratuita para áreas verdes y equipamiento urbano en fraccionamientos fuera del cuadrante urbano o zonas previamente urbanizadas, según lo dispuesto en el inciso 2.3 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones y el Código Urbano. La municipalidad aclara que el porcentaje del 10% del área sin restricciones debe calcularse sobre la totalidad del terreno a fraccionar cuando se segreguen más de cinco lotes, y no sobre el área de cada lote individual. La justificación de esta interpretación radica en que el impacto urbanístico y la demanda de servicios públicos municipales están determinados por la cantidad de lotes resultantes, ya que se presume que en cada lote mínimo se construirá una vivienda, lo cual incrementa los costos para el municipio. Este criterio busca garantizar que las cesiones reflejen adecuadamente la carga futura sobre la infraestructura y los servicios municipales.
Reglamento 5277 · 14/05/2003
This INVU decree amends the Regulation for the National Control of Subdivisions and Urbanizations in two key aspects. First, it redefines Article II.2.1.5 regarding authorized segregations fronting easements, clarifying that while access to lots is considered a common right-of-way for authorities and public services, neither the municipality nor other public institutions are obligated to maintain or provide services to the resulting interior lots. Second, it introduces a new Article II.2.1.6 allowing parcel segregations fronting special easements for agricultural, livestock, and forestry purposes, provided parcels are at least 5,000 m² with a maximum building coverage of 15%, and easements have a minimum width of 7 meters within the parcels. The amendment explicitly regulates the creation of interior lots with restricted access and establishes land-use and urban planning parameters for rural activities.Este decreto del INVU modifica el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones en dos aspectos clave. Primero, redefine el artículo II.2.1.5 sobre segregaciones autorizadas frente a servidumbres, aclarando que, aunque la entrada a los lotes se considere servidumbre de paso común para autoridades y servicios públicos, ni la municipalidad ni otras instituciones públicas tienen obligación de dar mantenimiento ni prestar servicios públicos en los lotes interiores resultantes. Segundo, introduce un nuevo artículo II.2.1.6 que permite segregaciones de parcelas con frente a servidumbres especiales para fines agrícolas, pecuarios y forestales, siempre que las porciones resultantes tengan un área mínima de 5,000 m² y una cobertura máxima de construcción del 15%, y las servidumbres tengan un ancho mínimo de 7 metros dentro de las parcelas. La reforma regula expresamente la creación de lotes interiores con acceso restringido y establece parámetros urbanísticos y de uso del suelo para actividades rurales.
C-069-2003 · 10/03/2003
The Attorney General clarifies municipal duties regarding cadastral plans that violate urban development regulations, particularly easements longer than sixty meters and lots under one thousand square meters. Municipalities must deny approval when a subdivision fails to meet access and lot-size rules. If an improper approval was granted, they must annul it administratively or judicially, depending on the defect's severity, and then seek cancellation of the property registration. The approval is an essential prerequisite for recording segregations. The opinion details which subdivisions require approval, the limits on access by easement (minimum width, maximum length of sixty meters, maximum of six lots), and the legal mechanisms to annul both the approval and the registration.La Procuraduría aclara las obligaciones municipales ante planos catastrados que infringen la normativa urbanística, especialmente servidumbres mayores a sesenta metros y parcelas menores a mil metros. Establece que las municipalidades deben negar el visado cuando el fraccionamiento no cumpla las reglas de acceso y tamaño de lotes. Si ya se otorgó un visado viciado, deben anularlo administrativa o judicialmente según la gravedad del vicio, y luego gestionar la cancelación de la inscripción registral. El visado es requisito indispensable para inscribir segregaciones en el Registro. La opinión detalla los supuestos de fraccionamientos sujetos o exentos de visado, las limitaciones para accesos por servidumbre (ancho mínimo, longitud máxima de sesenta metros, máximo de seis lotes) y los mecanismos legales para anular tanto el visado como la inscripción registral.
· 27/11/2001
The Municipal Council of Garabito, by unanimous vote in its regular session No. 201 on November 14, 2001, amended Article 5, subsection k) of the Regulation for Obtaining Construction or Repair Permits. The amendment eliminated any local requirement regarding minimum lot size for construction, instead referring to the provisions of the Urban Planning Law and the National Regulation for Subdivision Control and Urbanizations. This means that in the canton of Garabito, the minimum building lot area is no longer set by municipal regulations but by the applicable national legislation, which considers factors such as zoning, availability of services, and land-use planning policies. The decision was adopted definitively, reflecting the local government's intent to align its construction regulations with the prevailing national legal framework, avoiding contradictions or additional requirements that could hinder urban development.El Concejo Municipal de Garabito, mediante acuerdo en sesión ordinaria No 201 del 14 de noviembre de 2001, modificó el artículo 5°, inciso k) del Reglamento para la Obtención de Permisos de Construcción o Reparación. La reforma eliminó cualquier requisito local sobre el área mínima de los lotes para construcción, remitiendo en su lugar a lo dispuesto en la Ley de Planificación Urbana y el Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Esto implica que, en el cantón de Garabito, la superficie mínima exigible para un lote edificable ya no es fijada por la normativa municipal, sino por la legislación nacional aplicable, la cual considera factores como la zonificación, la disponibilidad de servicios y las políticas de ordenamiento territorial. La decisión fue adoptada por unanimidad y en forma definitiva, reflejando la intención del gobierno local de alinear sus regulaciones constructivas con el marco jurídico nacional vigente, evitando contradicciones o exigencias adicionales que pudieran obstaculizar el desarrollo urbano.
Reglamento municipal 608 · 14/06/2000
This repealed municipal regulation, issued by the Municipality of Desamparados under the Urban Planning Law, established the regulatory framework for urban approval and construction permits within the canton. It regulated everything from key definitions (subdivision, urbanization, land use, protection zones) to procedures for stormwater drainage, alignments, subdivisions, land uses (conforming, non-conforming, conditional) and the issuance of construction licenses for major and minor works. It included requirements for public area transfer, environmental and urban impact studies, and a penalty regime with closures and references to the Forestry Law and the Environmental Law. Repealed in 2007, it reflects municipal practice in urban development management prior to the updating of local regulations.Este reglamento municipal derogado, emitido por la Municipalidad de Desamparados al amparo de la Ley de Planificación Urbana, establecía el marco normativo para el visado urbano y los permisos de construcción dentro del cantón. Regulaba desde definiciones clave (fraccionamiento, urbanización, uso del suelo, zonas de protección) hasta los procedimientos para la descarga de aguas pluviales, alineamientos, fraccionamientos, usos del suelo (conforme, no conforme, condicional) y la emisión de licencias de construcción para obras mayores y menores. Incluía requisitos de cesión de áreas públicas, estudios de impacto ambiental y urbanístico, y un régimen sancionatorio con clausuras y remisión a la Ley Forestal y la Ley Orgánica del Ambiente. Derogado en 2007, refleja la práctica municipal en la gestión del desarrollo urbano antes de la actualización de la normativa local.
Reglamento 0 (Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, 09/11/2000) · 09/11/2000
This regulation establishes an Urban Control Area in districts of the Greater Metropolitan Area where municipal governments have not enacted their own urban planning regulations. It defines a Special Protection Zone with predominantly agricultural use, restricted to urbanizations only within a 200-meter radius from district head urban quadrants. Subdivisions are only allowed along public roads existing before 1982, with exceptions for strictly agricultural purposes on private easements for lots no smaller than 7,000 m². Municipalities may deny urbanization permits that do not produce organic urban expansion or that are premature relative to local demand. An Urban Growth Zone is also established as per annexed maps. The rule aims to control urban development in agricultural protection zones and ensure orderly growth in line with local needs.Este reglamento establece un Área de Control Urbanístico en los distritos del Gran Área Metropolitana donde los gobiernos municipales no hayan promulgado sus propios reglamentos de planificación urbana. Define una Zona Especial de Protección de uso predominantemente agrícola, con regulaciones que limitan las urbanizaciones a un radio de 200 metros desde los cuadrantes urbanos de las cabeceras de distrito. Solo permite fraccionamientos frente a caminos públicos existentes previos a 1982, salvo excepciones para fines agrícolas con servidumbres privadas en lotes no menores de 7,000 m². Las municipalidades pueden rechazar permisos de urbanización que no produzcan una expansión urbana orgánica o que sean prematuros. También se establece una Zona de Crecimiento Urbano según los planos anexos. El objetivo es controlar el desarrollo urbano en zonas de protección agrícola y garantizar un crecimiento ordenado conforme a las necesidades de la población local.
Decreto Ejecutivo 25902 · 12/02/1997
Decree 25902-MIVAH-MP-MINAE of 1997 comprehensively reforms the GAM Regional Urban Development Plan in Costa Rica to control urban sprawl and protect environmentally and agriculturally sensitive areas. It establishes a 'Special Protection Zone' with predominantly agricultural land use and an 'Urban Growth Zone', limiting new subdivisions in the protection zone to a 200-meter radius around existing urban centers. Permitted construction in the protection zone is strictly regulated: single-family homes per farm, agricultural activities, country clubs on lots of at least 5 hectares, hotels at a maximum density of 12 rooms per hectare, and only harmless or 'nuisance' industries subject to mitigation measures. All new projects must provide an environmental impact study and a wastewater treatment plant. The decree also updates special non-construction areas for utility easements and forest protection zones (e.g., Cerros de Escazú, La Carpintera), banning new subdivisions smaller than 5 hectares and severely limiting buildings. It repeals prior industrial zoning laws and aligns urban planning with the constitutional right to a healthy environment.El Decreto 25902-MIVAH-MP-MINAE de 1997 reforma integralmente el Plan Regional de Desarrollo Urbano de la Gran Área Metropolitana (GAM) para ordenar el crecimiento urbano y proteger zonas de importancia ambiental y agrícola. Crea una 'Zona Especial de Protección' con uso predominantemente agrícola y una 'Zona de Crecimiento Urbano', restringiendo urbanizaciones en la zona de protección solo a áreas de expansión de los cuadrantes urbanos existentes (200 metros de radio). Establece requisitos estrictos para construcciones permitidas en la zona de protección: viviendas unifamiliares por finca, actividades agropecuarias, clubes campestres sobre terrenos de al menos 5 hectáreas, hoteles con densidad máxima de 12 habitaciones por hectárea, e industrias inofensivas o incómodas con medidas de mitigación. Exige estudios de impacto ambiental y plantas de tratamiento de aguas residuales para nuevos proyectos. Actualiza las áreas especiales de no construcción para servidumbres de infraestructura y zonas de protección forestal (Cerros de Escazú, La Carpintera, entre otros), prohibiendo nuevos fraccionamientos menores a 5 hectáreas y limitando severamente las construcciones. Deroga reglamentos anteriores de zonificación industrial y actualiza el marco normativo para alinearse con el derecho constitucional a un ambiente sano.
Res. 04205-1996 Sala Constitucional · Sala Constitucional · 20/08/1996
The Constitutional Chamber partially granted the challenge against provisions of the Urban Planning Law and the National Land Subdivision and Urbanization Control Regulation. It held that private property is not absolute and may be subject, for reasons of social interest, to general and proportionate restrictions grounded in legislation enacted in accordance with Article 45 of the Constitution. The statutory requirement to dedicate land without compensation for roads, parks, and community facilities was valid because it reflects property's social function and addresses collective needs created by urban development. The Chamber nevertheless struck down provisions assigning INVU powers incompatible with municipal autonomy, Article 41 of the Law, and regulatory language lacking statutory authority, including the requirement to pay cash instead of transferring public-use areas smaller than 250 square meters. It also removed the five-hectare threshold governing the agricultural-subdivision exception. The invalidations operated retroactively from the respective provisions’ effective dates, while preserving rights acquired in good faith.La Sala Constitucional declaró parcialmente con lugar la acción contra disposiciones de la Ley de Planificación Urbana y del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones. Reconoció que la propiedad privada no es absoluta y puede quedar sujeta, por razones de interés social, a limitaciones generales, proporcionadas y sustentadas en una ley aprobada conforme al artículo 45 constitucional. Consideró legítima la obligación legal de ceder gratuitamente áreas para vías, parques y facilidades comunales, pues responde a la función social de la propiedad y a las necesidades colectivas generadas por el desarrollo urbano. Sin embargo, anuló disposiciones que atribuían al INVU competencias incompatibles con la autonomía municipal, el artículo 41 de la Ley y varios fragmentos reglamentarios carentes de cobertura legal, entre ellos el pago en dinero por áreas públicas menores de 250 metros cuadrados. También eliminó el umbral de cinco hectáreas aplicado a la excepción agropecuaria. Las anulaciones tuvieron efecto retroactivo, sin afectar derechos adquiridos de buena fe.
C-181-1989 · 26/10/1989
The Attorney General's Office addresses whether the Municipality of Puriscal may suspend the approval of subdivision and urbanization plans and the issuance of construction permits based on a report from the College of Geologists warning of an active landslide in Santiago de Puriscal. The opinion examines the duty of care governing administrative action and concludes that urban planning regulations —particularly the Urban Planning Law and its Subdivision Regulation— condition approval on the land's characteristics ensuring safety against risks such as landslides. Consequently, the Municipality not only may but must heed the technical report and deny applications when that guarantee is unmet; acting otherwise could expose it to liability, including criminal liability.La Procuraduría General de la República analiza si la Municipalidad de Puriscal puede suspender el visado de planos de segregación y urbanización, así como el otorgamiento de licencias de construcción, con base en un informe del Colegio de Geólogos que advierte sobre un deslizamiento activo en Santiago de Puriscal. Se examina el deber de cuidado que rige la actuación administrativa y se concluye que la normativa urbanística —en particular la Ley de Planificación Urbana y su Reglamento de Fraccionamientos— condiciona la aprobación a que las características del terreno garanticen seguridad frente a riesgos como derrumbes. En consecuencia, la Municipalidad no solo puede, sino que debe atender el informe técnico del Colegio de Geólogos y denegar las solicitudes cuando no se cumpla esa garantía; actuar en contra implicaría exponerse a responsabilidad, incluso penal.
Reglamento 3391 · 13/12/1982
This regulation, issued by INVU's Board of Directors, establishes the technical and urban planning conditions governing subdivisions and urbanizations nationwide, applicable where local regulatory plans are absent. It defines requirements for land division, access, public area dedication, road systems, geometric design, river protection, earthworks, and basic services. It includes specific chapters for residential developments and progressive housing, with rules on density, setbacks, and coverage. It was repealed by the 2019 Subdivision and Urbanization Regulation but served for decades as a central instrument for urban land use control.Este reglamento, emitido por la Junta Directiva del INVU, establece las condiciones técnicas y urbanísticas que rigen los fraccionamientos y urbanizaciones en todo el territorio nacional, aplicable en ausencia de planes reguladores locales. Define requisitos para la división de predios, accesos, cesión de áreas públicas, vialidad, diseño geométrico, protección de ríos, movimientos de tierra y servicios básicos. Incluye capítulos específicos para desarrollos residenciales de conjunto y vivienda progresiva, con normas sobre densidades, retiros y coberturas. Fue derogado por el Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones de 2019, pero rigió durante décadas como instrumento central para el control del uso del suelo urbano.
C-220-2004 · 05/07/2004
The Attorney General's Office analyzes whether positive administrative silence applies to the municipal approval required by Article 33 of the Urban Planning Law for property segregations. It concludes that, as an authorization over private domain property, positive silence operates under Articles 330 and 331 of the General Public Administration Law and Law 8220, provided the procedure in Article 7 of the latter is followed. However, when the approval concerns cadastral maps of public areas already transferred as public domain assets, administrative silence results in a presumptive negative act, as it affects the integrity of public property. It further clarifies that the transfer of public areas occurs not upon approval of construction plans but only upon express acceptance by the municipality, and that the sale of lots requires prior approval even after such acceptance.La Procuraduría General de la República analiza la aplicación del silencio administrativo positivo al visado exigido por el artículo 33 de la Ley de Planificación Urbana para segregaciones. Concluye que, por tratarse de una autorización sobre bienes de dominio privado, opera el silencio positivo conforme a los artículos 330 y 331 de la Ley General de Administración Pública y la Ley 8220, siempre que se cumpla el procedimiento del artículo 7 de esta última. Sin embargo, cuando el visado recae sobre planos catastrados de áreas públicas ya cedidas como bienes demaniales, el silencio administrativo genera un acto presunto negativo, por afectar la integridad del dominio público. Además, se aclara que la cesión de áreas públicas no se produce con el visado de planos constructivos, sino solo con la aceptación expresa por la municipalidad, y que la venta de lotes requiere visado previo incluso tras dicha aceptación.
C-304-2006 · 01/08/2006
The Attorney General's Office analyzes whether applying regulation VI.7.1 of the National Subdivision and Urbanization Control Regulation to develop urban renewal programs in precarious urban settlements violates the principle of singular non-derogability of regulations. It concludes that the provision does not contravene this principle because the exception is established in the regulation itself. It states that where a municipal regulatory plan exists, the provision would not apply unless the new system conforms to it or is modified. The exceptional experimental application is possible if conditions are met: it must involve consolidated settlements, be based on technical and scientific rules, guarantee human dignity, provide sustainable solutions, and be accompanied by credit actions and slum eradication. The prevailing competence of municipalities in urban planning is reaffirmed.La Procuraduría General de la República analiza si la aplicación de la norma VI.7.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones para desarrollar programas de renovación urbana en asentamientos urbanos en precario vulnera el principio de inderogabilidad singular del reglamento. Concluye que dicha norma no contraviene ese principio porque la excepción está contemplada en el propio reglamento. Señala que donde exista un plan regulador municipal la norma no sería aplicable, salvo que el nuevo sistema se ajuste a él o se modifique. La aplicación excepcional por vía experimental es posible siempre que se cumplan condiciones: que se trate de asentamientos consolidados, que el diseño se base en reglas técnicas y científicas, que se garantice la dignidad humana, que las soluciones sean sostenibles y que se acompañe de acciones crediticias y de erradicación de tugurios. Se reitera la competencia prevalente de las municipalidades en planificación urbana.
C-279-2007 · 21/08/2007
The Attorney General's Office issues a binding opinion at the request of the Municipality of Cartago regarding the legal treatment of officially unreceived urbanizations. It analyzes the urbanization process and the municipal administrative acts involved: preliminary plan approval, constructive plans endorsement, acceptance of public areas and works, segregation endorsement, and construction license. The PGR concludes that acceptance of public works is a prerequisite for issuing construction licenses, and its absence renders any authorization null and void. It notes that the passage of time does not cure acts contrary to the legal system, and that the figure of positive administrative silence only applies to plans of private lots, not public areas. It warns that a bill to waive requirements could face constitutional issues if it affects recreational areas or safety.La Procuraduría General de la República emite un dictamen vinculante a solicitud de la Municipalidad de Cartago sobre el tratamiento jurídico de las urbanizaciones no recibidas oficialmente. Se analiza el proceso de urbanización y los actos administrativos municipales que lo componen: aprobación de anteproyecto, visado de planos constructivos, aceptación de áreas y obras públicas, visado de segregación y licencia de construcción. La PGR concluye que la aceptación de obras públicas es requisito previo para emitir licencias de construcción, y que su ausencia acarrea nulidad absoluta de cualquier autorización. Señala que el transcurso del tiempo no sanea actos contrarios al ordenamiento jurídico, y que la figura del silencio administrativo positivo solo aplica a planos de lotes privados, no a áreas públicas. Advierte que un proyecto de ley para dispensar requisitos podría tener problemas de constitucionalidad si afecta áreas de recreo o seguridad.
C-319-2009 · 18/11/2009
The Attorney General’s Office, at the request of the National Environmental Technical Secretariat (SETENA), analyzes whether SETENA may require additional studies and documents from those requesting environmental viability for projects presented as agricultural subdivisions, but which are actually intended for urban development, and what sanctions apply for abusive use of that regulation. The opinion concludes that SETENA, in the exercise of its broad legal powers and in fulfillment of the State’s duty to protect the right to a healthy environment, is authorized to require any additional study or information it deems pertinent and necessary to determine the true environmental nature of the project and prevent damage, provided its decision is reasoned, rational, and proportionate. It also identifies the administrative sanctioning regimes applicable in case of non-compliance, ranging from suspension to closure and execution of guarantees, without prejudice to criminal liability.La Procuraduría General de la República, a solicitud de SETENA, analiza si esta entidad puede exigir estudios y documentos adicionales a quienes soliciten viabilidad ambiental para proyectos presentados como fraccionamientos agrícolas, pero que en realidad se destinan a urbanizaciones, y qué sanciones aplicar ante el uso abusivo de esa normativa. El dictamen concluye que SETENA, en ejercicio de su amplia competencia legal y en cumplimiento del deber estatal de proteger el derecho a un ambiente sano, está facultada para requerir cualquier estudio o información adicional que considere pertinente y necesaria para determinar la verdadera naturaleza ambiental del proyecto y prevenir daños, siempre que su decisión sea motivada, razonable y proporcional. También señala los regímenes sancionatorios administrativos aplicables en caso de incumplimiento, que van desde la paralización hasta la clausura y ejecución de garantías, sin perjuicio de la responsabilidad penal.
C-085-2010 · 26/04/2010
The Attorney General's Office reviews the request by the Mayor of Vásquez de Coronado for a favorable opinion to declare the absolute, evident, and manifest nullity of subdivision endorsements granted in the Agricultural Parcel Zone allegedly in violation of the local Regulatory Plan. It concludes the request is premature and inadmissible because the municipality has not conducted the ordinary administrative procedure with due-process guarantees, an essential requirement under Article 173(3) of the General Public Administration Act. It further warns that the authority to declare such nullity and request the opinion belongs to the Municipal Council, not the Mayor. It also notes that for acts predating January 1, 2008, a four-year statute of limitations applies and would have already expired, preventing annulment.La Procuraduría examina la solicitud del Alcalde de Vásquez de Coronado de un dictamen favorable para declarar la nulidad absoluta, evidente y manifiesta de visados de fraccionamiento otorgados en la Zona de Parcelas Agrícolas, que presuntamente incumplieron el Plan Regulador local. Concluye que la gestión es prematura e inadmisible porque el municipio no ha sustanciado el procedimiento administrativo ordinario con garantías del debido proceso, requisito indispensable según el artículo 173.3 de la Ley General de la Administración Pública. Además, advierte que la competencia para declarar esa nulidad y solicitar el dictamen corresponde al Concejo Municipal como órgano supremo, no al Alcalde. Señala también que, tratándose de actos anteriores al 1 de enero de 2008, existe un plazo de caducidad de cuatro años que habría vencido, imposibilitando la anulación.
C-324-2011 · 22/12/2011
The opinion analyzes whether article II.2.1.1 of the National Subdivision and Urbanization Control Regulation allows exceptions to the 60-meter maximum length for access easements to interior lots in single-family home subdivisions. The PGR concludes that the regulation does not provide for exceptions, so the limit must be applied. However, it notes that municipalities may issue their own regulations as part of local master plans, which can contain different provisions and would prevail over INVU's regulation, given the subsidiary nature of INVU's authority. The PGR also recommends that such instruments not be used to regularize irregular situations but rather to promote orderly urban development.El dictamen analiza si el artículo II.2.1.1 del Reglamento para el Control Nacional de Fraccionamientos y Urbanizaciones admite excepciones a la longitud máxima de 60 metros para servidumbres de acceso a lotes interiores en fraccionamientos de vivienda unifamiliar. La PGR concluye que la norma no establece excepciones, por lo que debe aplicarse tal límite. Sin embargo, advierte que las municipalidades pueden dictar reglamentos propios en desarrollo de sus planes reguladores que establezcan disposiciones diferentes, los cuales prevalecerían sobre el reglamento del INVU debido al carácter subsidiario de la competencia de este último. La PGR también recomienda no usar estos instrumentos para regularizar situaciones irregulares, sino para promover un desarrollo urbano ordenado.
C-221-2014 · 18/07/2014
The Attorney General's Office reviews the continuing validity of Opinion C-235-1999 and determines municipal authority for approving urban development projects. It concludes that the Municipal Council is the competent body to authorize or deny the construction of subdivisions, condominiums, and any other building works when the law does not expressly assign that authority to another body. This authority is based on the Council's role as the supreme democratic and pluralistic representative body, to which residual local government powers correspond. The decision must be based on technical reports and recommendations from the municipal engineer and other specialized departments, which act as advisory bodies. The opinion examines the various stages of the urban planning procedure and clarifies that plan approval and acceptance of public works also require a Council agreement, while the segregation visa is a regulated act that may be issued directly by the municipal engineer.La Procuraduría General de la República analiza la vigencia del dictamen C-235-1999 y determina la competencia municipal sobre la aprobación de proyectos urbanísticos. Concluye que el Concejo Municipal es el órgano competente para autorizar o denegar la construcción de urbanizaciones, condominios y cualquier otra obra constructiva cuando la normativa no designe explícitamente otro órgano. Esta competencia se fundamenta en el carácter del Concejo como órgano máximo de representación democrática y pluralista, al cual corresponden las potestades residuales del gobierno local. La decisión debe sustentarse en los informes y recomendaciones técnicas del ingeniero municipal y demás departamentos especializados, que actúan como órganos consultivos. Se analizan las distintas etapas del procedimiento urbanístico y se aclara que el visado de planos y la aceptación de obras públicas también requieren acuerdo del Concejo, mientras que el visado de segregación es un acto reglado que puede ser emitido directamente por el ingeniero municipal.
C-333-2014 · 14/10/2014
The Attorney General's Office answers an inquiry from the Mayor of Heredia regarding whether there are two types of municipal approvals: one for cadastral purposes (under articles 79 and 81 of the Regulation to the National Cadastre Law) and another for registration purposes (under articles 33 and 34 of the Urban Planning Law). The opinion concludes that there are NOT two distinct approvals, but a single municipal approval required for any land subdivision, regardless of whether the process goes through the National Cadastre or directly to the Property Registry. Articles 79 and 81 of the Regulation merely reiterate the requirement of prior municipal approval before recording plans, in harmony with the Urban Planning Law, and the cadastral plan for subdivisions only serves for its subsequent registration. It relies on case law from the Constitutional Chamber and the Administrative Court, which confirm the uniqueness and importance of the approval as an integral urban control mechanism, and reject the creation of approval categories not provided for by law.La Procuraduría General de la República responde una consulta del Alcalde de Heredia sobre si existen dos tipos de visados municipales: uno con efectos catastrales (según artículos 79 y 81 del Reglamento a la Ley de Catastro Nacional) y otro con efectos registrales (según artículos 33 y 34 de la Ley de Planificación Urbana). El dictamen concluye que NO existen dos visados distintos, sino un único acto de visado municipal requerido para todo fraccionamiento de terrenos, con independencia de que el trámite pase por el Catastro Nacional o directamente al Registro de la Propiedad. Los artículos 79 y 81 del Reglamento simplemente reiteran la exigencia del visado municipal previo a la inscripción de planos, en armonía con la Ley de Planificación Urbana, y el plano catastrado para fraccionamientos solo sirve para su posterior inscripción registral. Se apoya en jurisprudencia de la Sala Constitucional y del Tribunal Contencioso Administrativo, que confirman la unicidad e importancia del visado como control urbanístico integral, y rechazan la creación de categorías de visados no previstas en la ley.
C-029-2015 · 19/02/2015
This opinion addresses two questions from the Municipality of San Isidro de Heredia. First, whether segregating a lot within a development project modifies the Official Map. It concludes it does not, since the Official Map defines public domain areas, uses, and community services, while private lot segregation only affects lot distribution and area, without altering designated uses. The segregation must respect zoning, regulatory plans, and the overall development plan. Second, whether such segregation requires INVU involvement. It determines it does, as the Cadastral Law Regulation (Decree 34331) requires INVU and municipal approval for development plans. Any variation in the general plan requires a new approval. The opinion stresses that the approval (visado) is a regulated act authorizing segregation but does not grant use rights contrary to current zoning. It also underscores municipalities' duty to ensure a healthy and ecologically balanced environment in urban planning.El dictamen analiza dos interrogantes planteadas por la Municipalidad de San Isidro de Heredia. Primero, si la segregación de un lote en un proyecto urbanístico implica una modificación del Mapa Oficial. Se concluye que no, pues el Mapa Oficial define áreas de dominio público, usos y servicios comunales, mientras que la segregación de lotes privados solo afecta la distribución y área de los lotes, sin alterar los usos previstos. La segregación debe respetar la zonificación y los planes reguladores, así como el plano general de la urbanización. Segundo, si la segregación requiere trámite ante el INVU. Se determina que sí, ya que conforme al Reglamento a la Ley de Catastro (Decreto 34331), los planos de urbanizaciones necesitan visado del INVU y de la municipalidad. Cualquier variación en el plano general implica un nuevo visado. Se enfatiza que el visado es un acto reglado que autoriza la segregación, pero no confiere derechos de uso contrarios a la zonificación vigente. Asimismo, se subraya la obligación de las municipalidades de velar por el ambiente sano y ecológicamente equilibrado en la planificación urbana.
C-190-2015 · 23/07/2015
The Attorney General's Office analyzes whether municipalities may register public-use areas in subdivisions when the developer has ceased to exist. It concludes that land ceded under Article 40 of the Urban Planning Law constitutes municipal public domain, affected by operation of law and the administrative act accepting the subdivision. Their public-domain character makes them inalienable, imprescriptible, and unseizable, protected by the principle of inmatriculation without requiring registration for their protection. However, to ensure legal certainty and coordination with the Cadastre, registration is necessary. Based on Article 44 of the same law, municipalities may apply unilaterally for registration before the Property Registry without the registered owner's concurrence, acting through the State Notary because they are public-domain assets. The Registry must make the final entry when the notary attests to the municipal resolution accepting the cession.La Procuraduría General analiza si las municipalidades pueden inscribir en el Registro Inmobiliario las áreas destinadas a uso público en urbanizaciones, aun cuando el desarrollador ha desaparecido. Concluye que los bienes cedidos conforme al artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana son de dominio público municipal, afectados por ministerio de ley y por acto administrativo de aceptación de la urbanización. Su carácter demanial los hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, protegidos por el principio de inmatriculación, sin necesidad de inscripción registral para su tutela. No obstante, para garantizar la seguridad del tráfico jurídico y la coordinación con el Catastro, es necesaria su inscripción. Con fundamento en el artículo 44 de dicha ley, las municipalidades pueden solicitar la inscripción unilateralmente ante el Registro, sin la comparecencia del titular registral, debiendo realizarlo mediante la Notaría del Estado por tratarse de bienes de dominio público. El Registro está obligado a poner último asiento cuando el notario dé fe del acuerdo municipal de afectación.
C-045-2016 · 29/02/2016
The PGR analyzes the inquiry by the Municipal Council of Aserrí regarding the definitions of urbanization, subdivision for urban purposes (complex subdivision), and simple subdivision, and when the obligation to transfer 10% of the subdivided area for parks and community facilities applies. Based on the Urban Planning Law, its Regulations, and constitutional and administrative case law, the PGR concludes that simple subdivisions (segregations) in previously urbanized areas are exempt from this transfer because they already have access and services; on the other hand, complex subdivisions (urbanizations) that develop land for urban purposes for the first time must transfer the respective percentage. It clarifies that the number of approved plans does not determine the nature of the subdivision, but rather the need for urban development works and provision of public services. It also addresses requirements for condominiums and municipal jurisdiction for approval depending on the type of subdivision. The opinion reaffirms that access to public roads is mandatory in all subdivisions, except for qualified exceptions, and that urban development without the required transfer may lead to legal consequences.La PGR analiza las consultas del Concejo Municipal de Aserrí sobre qué se entiende por urbanización, fraccionamiento con fines urbanísticos (complejo) y fraccionamiento simple, y cuándo procede la obligación de ceder el 10% del área fraccionada para parques y facilidades comunales. Con base en la Ley de Planificación Urbana, su Reglamento, y jurisprudencia constitucional y contencioso-administrativa, la PGR concluye que el fraccionamiento simple (segregaciones) en áreas previamente urbanizadas está exento de esa cesión, porque ya cuenta con accesos y servicios; en cambio, el fraccionamiento complejo (urbanización) que habilita por primera vez terrenos para fines urbanos sí debe ceder el porcentaje correspondiente. Aclara que el número de planos visados no determina la naturaleza del fraccionamiento, sino la necesidad de obras de habilitación urbana y provisión de servicios públicos. También se refiere a los requisitos para condominios y a la competencia municipal para el visado según el tipo de fraccionamiento. La opinión reafirma que el acceso a vía pública es obligatorio en todo fraccionamiento, salvo excepciones calificadas, y que el desarrollo urbanístico sin la cesión debida puede acarrear consecuencias legales.
C-194-2017 · 05/09/2017
The inquiry asks whether a municipality can claim, years later, land that a subdivider failed to cede for public use under the Urban Planning Law. The PGR explains that the obligation to cede areas for roads, parks, and community facilities only applies to urbanizations (complex subdivisions), not simple segregations in already urbanized areas. It points out that areas voluntarily surrendered to public use acquire a public domain status, even without formal transfer, and that public domain assets are inalienable and imprescriptible, so the municipality can always claim them. It clarifies that the lack of formal transfer does not prevent the establishment of public ownership if public use is proven. As measures, the municipality must nullify acts contrary to regulations, file a 'lesividad' action or declare absolute nullity, and adopt agreements to receive and manage the areas. For unbuilt urbanizations, there is a prohibition on granting permits until the transfer is guaranteed.La consulta plantea si un municipio puede reclamar, años después, el terreno que un lotificador no cedió para uso público conforme a la Ley de Planificación Urbana. La PGR expone que la obligación de ceder áreas para vías, parques y facilidades comunales solo rige para urbanizaciones (fraccionamientos complejos), no para simples segregaciones en zonas ya urbanizadas. Señala que las áreas entregadas voluntariamente al uso público adquieren carácter demanial, incluso sin cesión formal, y que los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles, por lo que la municipalidad siempre puede reclamarlos. Aclara que la omisión del traspaso no impide el nacimiento de la demanialidad si se prueba el uso público. Como medidas, la municipalidad debe anular actos contrarios a la normativa, ejercer la acción de lesividad o la nulidad absoluta evidente, y adoptar los acuerdos para recibir y administrar las áreas. En urbanizaciones no construidas, rige la prohibición de otorgar permisos hasta garantizar la cesión.
C-206-2017 · 12/09/2017
The Attorney General's Office clarifies that the Urban Planning Law (4240) requires the INVU's Urbanism Directorate to examine and approve plans for any subdivision for urban purposes, including those done through easements, before the municipality grants its approval. The Municipal Council cannot issue the municipal approval without that prior INVU authorization. The INVU Regulation allows subdivision by easement only in exceptional cases where direct access to a public road is impossible, and under strict limits on width, length, and maximum number of lots. Condominiums are governed by higher-ranking special rules (Law 7933 and its Regulation) but also require municipal approval based on technical criteria. Failure to obtain INVU approval prevents registration of the subdivision and construction, and entails liability for the officials involved.La Procuraduría General de la República aclara que la Ley de Planificación Urbana (4240) exige que la Dirección de Urbanismo del INVU examine y vise previamente los planos de todo fraccionamiento con fines urbanísticos, incluso aquellos realizados mediante servidumbres de paso. El Concejo Municipal no puede otorgar el visado municipal sin esa autorización previa del INVU. Se recuerda que el Reglamento del INVU permite la subdivisión por servidumbres solo en casos calificados, cuando el acceso directo a vía pública sea imposible, y con límites estrictos de ancho, longitud y número máximo de lotes. Para condominios rigen normas especiales de mayor jerarquía (Ley 7933 y su Reglamento), pero también requieren aprobación municipal con base en criterios técnicos. La omisión del visado del INVU impide inscribir el fraccionamiento y realizar obras, y acarrea responsabilidades para los funcionarios involucrados.
C-269-2020 · 09/07/2020
The Attorney General's Office clarifies that Article 96 of the Subdivision and Urbanization Regulation (INVU Agreement 6411), which sets minimum areas and frontages for lots, applies exclusively to residential lots with built housing within residential complexes, not to lots designated as green areas. Furthermore, it indicates that the Regulation is not yet in force, so subdivisions must adhere to the current rules (Urban Planning Law and INVU regulations). Once Regulation 6411 comes into effect, lots for green areas and public dedications in residential complexes will be governed by its Article 100 and by Article 40 of the Urban Planning Law. Article 96 is not applicable to other types of urban developments.La Procuraduría aclara que el artículo 96 del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones (Acuerdo INVU 6411), que establece áreas y frentes mínimos para lotes, se refiere exclusivamente a lotes habitacionales con vivienda construida dentro de conjuntos residenciales, no a lotes destinados a áreas verdes. Además, señala que el Reglamento aún no está vigente, por lo que los fraccionamientos deben regirse por la normativa actual (Ley de Planificación Urbana y reglamentos del INVU). Una vez que el Reglamento 6411 entre en vigor, los lotes para áreas verdes y cesiones públicas en conjuntos residenciales se regirán por su artículo 100 y por el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana. El artículo 96 no es aplicable a otros tipos de fraccionamientos urbanísticos.
C-007-2024 · 30/01/2024
The Attorney General’s Office analyzes whether the Municipality of Tilarán, which has a regulatory plan and issued a Regulation for the Control of Subdivisions in 2020, may exempt its citizens from prior INVU approval for residential exceptional-access subdivisions. It concludes that it may not. First, because the municipal regulation was not validly issued as an urban development regulation—compliance with the procedure under Article 17 of the Urban Planning Law is not evident—and thus cannot displace the supplementary INVU rules. Second, because Article 10(2) of the Urban Planning Law mandatorily requires INVU Urban Planning Directorate approval for all subdivision projects for urban purposes, including those exceptionally authorized via right-of-way, regardless of whether a regulatory plan exists. The Municipality must apply the INVU Subdivision and Urbanization Regulation and require prior INVU approval.La Procuraduría General analiza si la Municipalidad de Tilarán, que cuenta con plan regulador y emitió un Reglamento para el Control de Fraccionamientos en 2020, puede eximir a sus administrados del visado previo del INVU en fraccionamientos con acceso excepcional de uso residencial. Concluye que no es posible. Primero, porque el reglamento municipal no fue emitido como reglamento de desarrollo urbano válido, al no constar el cumplimiento del procedimiento del artículo 17 de la Ley de Planificación Urbana, por lo que no puede desplazar la normativa supletoria del INVU. Segundo, porque el artículo 10 inciso 2) de la Ley de Planificación Urbana exige de manera ineludible el visado de la Dirección de Urbanismo del INVU en todos los proyectos de fraccionamiento con fines urbanísticos, incluyendo los autorizados excepcionalmente mediante servidumbre de paso, sin excepción por la existencia de plan regulador. La Municipalidad deberá aplicar el Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones del INVU y exigir su visado previo.
C-017-2024 · 12/02/2024
The Attorney General's Office analyzes whether possessory information plans require municipal and INVU endorsements, and how local governments should handle applications for land-use certificates and construction permits on unregistered properties that fail to meet urban planning restrictions. It concludes that such endorsements are not required for registering plans of unregistered lands, except to verify access from public roads not shown on official maps. Exceptional access for residential use does not apply to these surveys. For subdivisions, endorsements are required depending on purpose and location. Municipalities must deny certificates and permits if they do not comply with zoning, regardless of registration status, and officials are liable for granting endorsements contrary to regulations.La Procuraduría General de la República analiza si los planos de información posesoria deben cumplir con visados municipales y del INVU, y cómo deben proceder los gobiernos locales ante solicitudes de certificados de uso de suelo y licencias de construcción en inmuebles no inscritos que no cumplan restricciones urbanísticas. Concluye que para el catastro de planos de terrenos sin inscribir no se requieren dichos visados, salvo para verificar accesos a vías públicas no cartografiadas. El acceso excepcional para uso residencial no aplica en estos levantamientos. En fraccionamientos, los visados son necesarios según la finalidad y ubicación. Los municipios deben denegar certificados y licencias si no se ajustan a la zonificación, independientemente de la inscripción registral, y los funcionarios incurren en responsabilidad si otorgan visados contrarios a la normativa.